Sebuah surat dari Komando Operasi Udara I Pangkalan TNI AU Halim Perdanakusuma ditujukan kepada salah satu pengembang properti papan atas di Indonesia. Surat tertanggal 17 Oktober 2022 itu perihal verifikasi data pembangunan apartemen yang tengah berjalan. Berdasarkan surat itu, bangunan apartemen yang didirikan pengembang properti itu melanggar batas aman ketinggian bangunan Kawasan Operasional Penerbangan (KKOP) Lanud Halim Perdanakusuma. Bangunan itu disebut ber­ada pada radius 4.000—6.000 meter dengan batas ketinggian maksimum yang semestinya 145 meter. Namun, pihak Lanud TNI AU menyebut proyek itu memiliki ketinggian hingga 151,9 meter atau lebih tinggi dari batas aman maksimum tinggi bangunan. Kawasan Lanud TNI AU Halim Perdanakusuma merupakan salah satu objek vital nasional. Merujuk Keputusan Presiden No. 63 Tahun 2004 tentang Pengamanan Obyek Vital Nasional, sebuah objek vital strategis setidaknya memenuhi ciri-ciri a.l. pertama, menghasilkan kebutuhan pokok sehari-hari; kedua, ancaman dan gangguan terhadapnya mengakibatkan bencana terhadap kemanusiaan dan pembangunan. Ketiga, ancaman dan gangguan terhadapnya mengakibatkan kekacauan transportasi dan komunikasi secara nasional, dan keempat, ancaman dan gangguan terhadapnya mengakibatkan terganggunya penyelenggaraan pemerintahan negara. Sebagai salah satu pusat kegiatan transportasi utama, kawasan Lanud TNI AU Halim Perdanakusuma masuk dalam kriteria objek vital nasional. Regulasi Kementerian ESDM itu tidak memuat jarak batas aman antara objek vital dengan kawasan pemukiman maupun kawasan komersial lainnya. Bahkan, depo Plumpang bukan satu-satunya yang berjarak sejengkal dari hunian penduduk. Dari penelusuran Bisnis dengan menggunakan fasilitas Google Earth, beberapa depo Pertamina sangat dekat dengan permukiman warga. Terkait dengan batas aman, Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Erick Thohir mengatakan telah berkoordinasi dengan Pertamina guna melakukan penataan objek vital nasional, khususnya terminal dan kilang minyak.

MEMILIKI rumah pribadi di pusat kota sudah menjadi semacam mimpi di siang bolong bagi masyarakat berpenghasilan menengah, termasuk generasi muda yang baru membangun karier. Harga yang terlampau tinggi membuat segmen pembeli pemula ini bergeser ke hunian di kota penyangga. Namun masalah tak selesai karena lokasi perumahan umumnya terpaut jauh dari lokasi kerja, belum ditambah beban macet di jalan atau berdesakan di angkutan umum. Jalan tengahnya adalah menyewa tempat tinggal di dekat kantor. Tingginya kebutuhan atas hunian sewa ini dilirik Sabrina Soewatdy dan Sarah Soewatdy. Kakak-adik tersebut langsung menyasar konsumen hunian komunal alias coliving sejak 2019. Sabrina yang sudah menggeluti bisnis properti selama delapan tahun itu paham betul soal kebutuhan pasar perumahan. Lulusan Program Master of Architecture di University of California itu saling melengkapi ide dengan adiknya, Sarah, yang juga malang melintang selama 12 tahun di industri akomodasi. Keduanya merintis Rukita—kependekan dari rumah kita—startup layanan coliving yang menyediakan sewa rumah tapak hingga apartemen. “Kami ingin menjawab kebutuhan 50 juta generasi muda kelas menengah yang belum tertangani oleh para pengembang properti ataupun pemerintah,” ujar Sabrina kepada Tempo, kemarin. (Yetede)

Haryanto (44), warga Semarang Utara, Jateng, tak mengira rumahnya di kawasan Puri Anjasmoro tergenang banjir pada awal 2021 dan akhir 2022 walau Pemkot Semarang dan pengembang perumahan telah membangun sistem pengendalian banjir dengan polder dan pompa. Setelah kejadian banjir awal 2021, dia dan istrinya telah menyiapkan sebuah tas siaga bencana, kata Haryanto, Minggu (29/1). Meski masih ada rasa trauma, dia memilih bertahan di rumah yang dibelinya tahun 2014 tersebut. ”Mau jual rumah, susah lakunya. Kalaupun bisa terjual pun, butuh tambahan banyak uang untuk membeli rumah baru lagi,” kata Haryanto. Ia hanya bisa berharap dengan upaya pemerintah menanggulangi banjir di Semarang Utara. Iis (52),warga Dayeuhkolot, Bandung, Jabar, sudah 15 tahun tinggal di rumahnya dan sudah berkali-kali kebanjiran. Karena keterbatasan biaya, dia tidak bisa pindah ke daerah lain atau beradaptasi dengan membangun bangunan dua lantai, seperti tetangganya yang lain. Ia berharap rumahnya dibeli pemerintah. Menurut dia, pemerintah berencana membeli rumah penduduk di Desa Citeureup yang berbatasan dengan Sungai Cikapundung untuk dijadikan kolam retensi.

KeresahanHaryanto dan Iis soal sulitnya pindah dari rumah yang kebanjiran cukup beralasan. Harga pasaran properti setelah kebanjiran akan berbeda dibandingkan properti yang belum pernah kebanjiran Menurut Manager Interflow Property Martina Sunarti, harga rumah di Semarang setelah kebanjiran pasti turun. ”Turunnya sekitar 10 sampai 15 %. Tetapi, ya itu tergantung kondisi tawar menawar di lapangan,” katanya. Meski demikian, menurut Martina, menjual rumah bekas banjir atau rumah di daerah rawan banjir di Semarang tidaklah sulit. Martina pernah menjual rumah bekas di kawasan Tanah Mas yang juga langganan banjir. Harga rumah bekas kebanjiran di kawasan Jabodetabek juga turun. Menurut Direktur Benhook Property Nurul Yaqin, harga jual rumah kebanjiran bisa menyusut 10 sampai 20 % karena kerusakan rumah dan kualitas air bersih yang buruk. ”Penyebabnya, kerusakan lebih cepat dan biaya perawatan lebih tinggi. Kenyamanan juga enggak didapat,” katanya. Mencari rumah bebas banji rmenjadi referensi awal bagi masyarakat yang sedang mencari hunian di sebuah kota. Informasi tersebut sekarang dengan mudah bisa diakses di media daring ataupun media sosial. Wilayah rawan banjir juga akan mudah didefinisikan sendiri oleh konsumen dengan melihat drainase, tinggi lantai rumah, dan bekas lumpur yang menempel di tembok. (Yoga)

Pengembang asing tetap bersemangat berinvestasi di sektor properti perkantoran meski masih dihinggapi oversupply.Hankyu Hanshin Properties (HHP) dan Japan Overseas Infrastructure Investment Corporation for Transport & Urban Development (JOIIN) adalah dua pengembang Jepang yang memutuskan untuk berinvestasi pada gedung perkantoran milik Sinar Mas Land melalui PT Duta Cakra Pesona (DCP). Dua perusahaan ini membidik tiga gedung perkantoran yakni Sinarmas MSIG Tower, Bakrie Tower, dan Luminary Tower yang seluruhnya berlokasi di Jakarta CBD Area. “Investor Jepang itu melihat ekonomi Indonesia ke depan itu bagus, menjanjikan, potensial, dan memang sekarang lagi berat tapi ini jadi opportunity buat investor asing,” kata Senior Director Office Services Colliers Bagus Adikusumo, Jumat (3/2).Pemerintah memproyeksi ekonomi nasional 2023 bertumbuh 5,3%, sementara International Monetary Fund (IMF) memproyeksikan pertumbuhan 4,8%. Adapun lembaga pemerintan internasional McKinsey menyebutkan Indonesia akan menjadi Top 7 Global Economy 2030. Di sisi lain, Bagus melihat Hankyu Hanshin Properties memilih gedung perkantoran yang merupakan completed building serta tingkat keterisian yang mumpuni, meski tidak penuh. Dengan kerja sama dan kehadiran investor asing di sektor perkantoran, Bagus menyampaikan ada potensi baik yang akan menggerakkan kinerja penjualan ruang kantor.

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengatakan, semua transaksi pembelian properti perlu melibatkan perbankan, terutama untuk proyek properti yang belum selesai dibangun. Hal ini untuk mencegah kerugian konsumen jika proyek mangkrak. ”Masyarakat sebaiknya hanya berurusan (transaksi pembayaran) dengan bank, dan bukan langsung ke rekening pengembang. Ini demi keamanan konsumen,” ujarnya, Rabu (1/2) di Jakarta. (Yoga)

PT Kota Satu Properti Tbk. (SATU) memiliki dua core business utama, yakni properti dan perhotelan. Emiten berkode saham SATU tersebut berencana memperluas jangkauan bisnis dengan memanfaatkan landbank yang dimiliki, sekaligus melakukan ekspansi anorganik dengan mengembangkan jaringan bisnis perhotelan. Bagaimana strategi yang dipilih untuk mengembangkan dua lini bisnis tersebut? Bisnis berkesempatan mewawancarai Direktur Utama PT Kota Satu Properti Tbk. (SATU)  Rencana besar pada tahun ini seperti apa?Kami fokus ke area yang sedang jadi tren bisnis. Misalnya, tahun ini kami akan bergerak ke Kabupaten Batang dan Kabupaten Subang, yang sedang berkembang dengan hadirnya kawasan industri. Di Subang sedang berkembang dua hal. Selain kawasan industri yang merupakan perluasan dari kawasan industri lainnya di Jawa Barat, di sini pariwisata juga sedang jadi tren baru. Di Batang, properti kami sangat dekat dengan Kawasan Industri Terpadu Batang (KITB), jarak tempuhnya hanya sekitar 7 menit. Di Semarang, kami fokus mengembangkan Amaya Home Resort yang saat ini sudah memasuki fase keempat. Selain perumahan, kompleks ini akan dilengkapi dengan mini zoo dan area glamping di dekat danau kecil di belakang perumahan. Proses perizinan sedang berjalan. Apakah ada rencana ekspansi anorganik?Di bisnis hotel, kami membangun model bisnis jasa management service kepada hotel yang ingin dikembangkan untuk menjadi jaringan hotel kami. Tren bisnis properti ke depan akan seperti apa? Saat ini dan ke depan yang tren untuk keluarga muda dengan harga rumah sekitar Rp1 miliar. Tentunya masih harus disesuaikan dengan lokasi masing-masing properti dan profi l target pasar. Secara garis besar, Subang profilnya rumah untuk investasi dan wisata, mungkin akan memiliki nilai lebih. Di sisi lain Batang juga perkembangannya bagus sehingga akan naik cepat. Kami coba jaga affordability tapi dengan fasilitas dan layanan yang bagus.

JAKARTA-Generasi muda masih menjadi sasaran utama pembiayaan kredit  pemilikan rumah (KPR) perbankan. PT Bank Tabungan Negara (Persero) TBK mencatat masih tingginya peluang pertumbuhan bisnis KPR. Salah satunya didikung oleh pertumbuhan penduduk usia produktif. Senior Vice President Non Subsidized Mortgage and Personal Lending Division BTN, Iriska Dewayani, menuturkan generasi milenial maupun generasi Z banyak mendorong kebutuhan properti, KPR pun masih menjadi skema pembiayaan yang potensial serta diminati dibanding tunai bertahap dan tunai.  "Usia konsumen didominasi oleh minimal usia di bawah 40 tahun, dengan range harga rumah di bawah Rp750 juta," ujar Iriska kepada Tempo, kemarin. Konsumen muda juga cenderung memilih tenor panjangan antara 15 tahun dan 20 tahun, bahkan beberapa pengambilaan tenor maksimal hingga 30 tahun. Adapun lokasi suburban masih menjadi favorite. (Yetede)

Impian ratusan konsumen di Bekasi dan Depok, Jabar, memiliki hunian vertikal pupus. Ratusan juta rupiah telah disetor, tetapi apartemen yang didambakan tak kunjung berwujud. Ariesta Sitepu (45) kerap mendatangi lahan kosong seluas 1 hektar di Jalan Raya Bogor, Kota Depok, yang rencananya dibangun Apartemen Cimanggis City. Ia membayar uang muka Rp 5 juta pada 2017 untuk pembelian satu apartemen. Total ia sudah mengangsur Rp 137 juta dan seharusnya awal 2021 menerima unit yang dibeli. Tiada aktivitas pembangunan di lahan itu. Kantor pemasaran pun sudah lama kosong. Ia tak tahu harus ke mana menagih apartemen yang dijanjikan. ”Kami meminta kejelasan pembangunan dan uang yang sudah kami bayar,” kata Ariesta, Rabu (18/1). Ariesta terpikat membeli apartemen di tempat itu berkat masifnya promosi serta harga jual hunian yang dinilai terjangkau dan murah. PT Permata Sakti Mandiri pengelola proyek itu, menurut dia, pernah berjanji mengembalikan uang Rp 137 juta. Uang akan dibayar secara berkala selama 36 bulan. ”Tetapi, pembayaran hanya dua kali sebesar Rp 9 juta. Setelah itu tidak ada kelanjutan lagi,” katanya. Ariesta hanya satu dari ratusan orang yang masih menanti tanpa kepastian terkait pembangunan hunian vertikal di Jalan Raya Bogor tersebut. Dilansir Kompas.com, hingga 2018, PT Permata Sakti Mandiri disebut telah menjual 685 unit dari total 1.600 unit yang akan dibangun di Apartemen Cimanggis City.

Hal serupa terjadi pada calon konsumen apartemen yang menjadi bagian dari proyek Meikarta di Cikarang, Kabupaten Bekasi. Proyek direncanakan dibangun di atas lahan seluas 2.200 hektar dengan total investasi Rp 278 triliun. Semboyan kota baru yang diusung Meikarta membuat Tommy Yusak (57) tak lagi berpikir panjang. Untuk pembelian satu unit apartemen di Meikarta, pada 2017 ia menyerahkan uang muka Rp 32 juta. Pelunasan dilakukan tujuh tahun dengan cicilan Rp 2,9 juta per bulan. Dalam kontrak jual beli, unit apartemen tipe studio yang dibeli bakal diserahterimakan pada 2019. Namun, hingga 2022, unit apartemen yang berlokasi di District 2 Meikarta belum juga digapai. Ia menghentikan pembayaran angsuran pada Maret 2022 setelah 33 kali membayar angsuran dengan Total Rp 130 juta. Namun, namanya terdaftar sebagai nasabah bermasalah di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK. Berdasarkan data dari Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta (PKPKM), unit  apartemen yang telah terbeli 20.000 unit, total konsumen yang menandatangani penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU) 15.800 orang. Dari penghitungan PKPKM pula, PT Mahkota Sentosa Utama selaku pengelola proyek Meikarta diperkirakan telah mengantongi Rp 4,5 triliun uang konsumen (Kompas, 5/12). (Yoga)

Konsumen yang mencari rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar sering menjadi sasaran empuk pengembang nakal. Strategi pemasaran yang manipulatif berupa promosi masif, diskon berlipat ganda, dan harga terjangkau kerap membuat konsumen tertipu. Berdasarkan data Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), aduan konsumen terkait perumahan termasuk aduan dengan jumlah tertinggi. Dari 2017 sampai 6 Januari 2023, aduan perumahan yang diterima BPKN mencapai 3.034 kasus. Isu perumahan hanya setingkat di bawah aduan konsumen di bidang jasa keuangan dengan 3.081 kasus. Dari data YLKI, pengaduan terkait perumahan selama lima tahun terakhir dengan persentase cukup tinggi terjadi pada 2018 dan 2021, yakni 14 % dan 11,40 %. Pada 2021, aduan yang masuk didominasi pembangunan perumahan mangkrak, yakni 37 %. Pembangunan hunian mangkrak, terutama hunian vertikal, saat ini tengah dialami sejumlah konsumen Meikarta di Bekasi dan Cimanggis City di Depok, Jabar. Di Meikarta, ada sejumlah konsumen yang bahkan telah melunasi pembelian unit apartemen, tetapi kunci apartemen seharusnya diserahkan sesuai janji awal, yakni pada 2019-2020, belum terwujud.

Ferry Silaban, salah satu konsumen Meikarta, misalnya, membeli satu apartemen di Distrik 2 Meikarta, Cikarang, Kabupaten Bekasi, menggunakan pembayaran tunai bertahap selama 12 bulan pada 2017 dan lunas pada September 2018. Total pembayarannya untuk apartemen seluas 35 meter persegi itu Rp 254 juta. Pihak Meikarta pernah memberi tawaran agar unit yang dibeli Ferry direlokasi ke unit yang telah terbangun, yakni Distrik 1 Meikarta. Namun, diminta menambah sejumlah uang. Ia menolak tawaran itu. Di Depok, konsumen Apartemen Cimanggis City juga masih menunggu janji pengembang. Lokasi proyek apartemen di lahan seluas sekitar 1 hektar di tepi Jalan Raya Bogor. Lahan itu kini dipenuhi belukar dan hanya ada mesin pengaduk semen yang telah berkarat. Dari catatan Kompas.com, proyek Apartemen Cimanggis City pada akhir 2018 membukukan penjualan 685 unit. Kisaran harga unit yang dijual Rp 300 juta-Rp 500 juta. Pekan lalu, kantor pemasaran mereka di lokasi yang sama kosong dan tidak ada orang.

Ketua Advokasi BPKN Rolas Budiman Sitinjak, Senin (16/1), di Jakarta, mengatakan, konsumen yang rentan tertipu merupakan konsumen yang membeli hunian tapak atau hunian susun yang belum terbangun atau preproject selling. Manipulasi pengembang melalui promosi masif,diskon berlipat ganda,hingga harga murah membuat konsumen teperdaya. Konsumen jadi sering lupa dan tidak jeli mengecek status lahan, perizinan, dan rekam jejak pengembang. Direktur Eksekutif Jakarta Property Institute Wendy Haryanto Selasa (17/1) mengatakan, hunian dengan kisaran harga di bawah Rp 1 miliar yang kerap berakhir merugikan konsumen biasanya dibangun pengembang baru. (Yoga)

Tren pencarian properti segmen menengah atas, yang meningkat tahun lalu, diprediksi tertahan tahun ini. Kenaikan suku bunga kredit dan periode tahun politik berpotensi mendorong perlambatan sektor properti. Ketua Umum Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (Arebi) Lukas Bong mengemukakan, pencarian hunian segmen menengah ke atas menunjukkan tren meningkat sejak 2022. Pembeli rumah di rentang harga Rp 800 juta-Rp 1 miliar per unit itu didominasi untuk hunian (end user) dengan mayoritas pembeli dari kelompok milenial. Tren pencarian rumah menengah ke atas itu berbeda dibandingkan tahun 2021 dan 2020 saat pembelian rumah didominasi untuk rumah yang lebih murah, yakni di bawah Rp 500 juta per unit. Pemulihan ekonomi pada 2022 dan tingkat suku bunga yang relatif rendah mendorong pembelian rumah dengan harga lebih tinggi meningkat.

Meski demikian, Lukas memprediksi, permintaan rumah segmen menengah atas akan tertahan tahun ini karena dampak kenaikan suku bunga kredit. Sebab, 90 % pembeli di segmen menengah atas mengandalkan kredit KPR. Di sisi lain, pengeluaran di semester I tahun ini akan terbagi untuk Lebaran, liburan sekolah, dan tahun ajaran baru. Sementara itu, memasuki semester II, investor cenderung menahan diri menjelang Pemilu 2024. ”Ada kemungkinan tren pembelian properti menengah ke atas yang meningkat akan tertahan,terutama pada semester II yang memasuki masa pemilu,” katanya. CEO 99 Group Indonesia Wasudewan memprediksi sector properti pada 2023 bakal menghadapi tantangan, terutama terkait dampak kondisi ekonomi global serta peningkatan inflasi dan suku bunga dalam beberapa bulan terakhir. Meski demikian, kesadaran generasi muda terhadap pentingnya kepemilikan properti dinilai terus bertumbuh. (Yoga)