Sektor properti tengah memasuki fase keseimbangan baru. Dampak pandemi Covid-19 membuat industri properti ditantang untuk segera beradaptasi dengan model baru bisnis. Sejumlah konsultan dan pelaku properti di Jakarta memprediksi bakal terjadi era normal baru di sektor properti. Sebab, hampir seluruh sektor properti terkena dampak pandemi Covid-19.

Penerapan pembatasan sosial berskala besar (PSBB) dan sektor pariwisata yang terpukul pandemi membuat kinerja industri perhotelan anjlok. Tingkat okupansi hotel terburuk dalam 10 tahun terakhir. Pukulan juga dirasakan industri pusat belanja akibat jumlah pengunjung yang anjlok. Sementara bisnis sewa perkantoran kian melemah. Transaksi sewa tertunda bahkan sejumlah penyewa mundur dari rencana semula. Perusahaan yang efektif memanfaatkan teknologi digital untuk bisnis dan negosiasi secara virtual diprediksi akan melanjutkan pola tersebut pascapandemi Covid-19. Kondisi ini akan memperberat pasar perkantoran yang menghadapi kelebihan suplai ruang kantor hingga 2021. Namun suplai berlebih dan efisiensi kebutuhan ruang sewa perkantoran dipandang sebagai peluang bisnis bagi penyedia ruang kerja bersama. Kendati bisnis ini juga tersendat akibat pandemi Covid-19, peluang masih terbuka sebab, penyedia ruang kerja bersama menawarkan ruang kerja yang lebih fleksibel, baik dari sisi waktu, cara pembayaran, maupun masa sewa.

Di sektor residensial, keseimbangan baru terlihat dari kebutuhan pasar yang didominasi hunian segmen menengah bawah dengan harga di bawah Rp 1 miliar per unit. Adapun investor hunian segmen menengah atas sejak dua tahun terakhir cenderung menahan investasi hal ini tercermin berdasarkan data Coldwell Banker Commercial Indonesia. Asosiasi Real Estat Broker Indonesia mencatat, banyak rumah dan apartemen seken dilepas di bawah harga pasar karena pemiliknya ingin melepas properti selekas mungkin untuk memperoleh uang tunai. Perlambatan pertumbuhan pasar properti, baik komersial maupun residensial, telah melahirkan tantangan sekaligus memunculkan peluang baru. Harga yang terkoreksi membuka kesempatan bagi konsumen untuk memperoleh properti idaman dengan harga lebih terjangkau. Jika pasar bergerak, industri akan menggeliat. Kini, muncul tren, konsumen pengguna semakin menginginkan rumah yang siap huni.

Gerak cepat dilakukan sejumlah pengembang dan agen pemasaran dengan menggarap pemasaran secara virtual, antara lain tur virtual untuk melihat seluk-beluk unit dan lokasi hunian secara virtual, serta negosiasi secara dalam jaringan. Siklus properti tengah menurun dalam beberapa tahun terakhir. Kini, sektor itu juga mesti bersiap menghadapi babak baru. Penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia, selama beberapa kali, yang kini sebesar 4,5 persen, inflasi yang rendah, dan kebijakan stimulus pemerintah, menjadi landasan yang baik untuk bangkit. Inilah kesempatan bagi pelaku industri properti untuk mengevaluasi strategi bisnis menjelang normal baru agar bisa melaju kencang.

Pandemi Covid-19 memukul sektor properti dengan keras. Pukulan tak hanya dari pasokan yang melambat, tetapi juga penyerapan pasar yang berkurang. Sektor lain yang terkait properti juga bisa kena dampaknya terutama rumah dan apartemen kelas menengah bawah yang dinilai menyangga pasar properti Tanah Air. Hal ini terjadi karena terganjal daya beli konsumen yang melemah dan menahan transaksi di tengah kondisi ekonomi yang sulit menunggu krisis kesehatan akibat Covid-19 membaik.

Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto, Konsultan properti, menyampaikan hampir semua usaha properti komersial, yakni perkantoran, hotel, dan mal merosot akibat pandemi Covid-19. Dari sisi suplai, beberapa proyek baru ditunda dan penyelesaian proyek yang sedang dibangun, terlambat. Properti residensial juga menghadapi ketidakpastian.

Tommy H Bastamy, Managing Partner Coldwell Banker Advisory, juga merilis hal yang senada, ia menambahkan Pembeli untuk investasi cenderung menunggu dengan sebagian besar proyek baru yang rencananya akan diluncurkan pada pertengahan Maret 2020, ditunda. Namun, untuk segmen menengah bawah, didukung aksesibilitas transportasi, misalnya dekat stasiun kereta api, tetap diserap publik pada masa pandemi ini.

Perum Perumnas menunda pembayaran pokok surat utang jangka menengah yang jatuh tempo pada 28 April 2020. Sejak pandemi Covid-19, penjualan rumah perusahaan BUMN itu anjlok. Hal ini sebagaimana dituturkan Direktur Keuangan Perum Perumnas Eko Yuliantoro, dimana menurutnya pemasaran rumah, khususnya untuk segmen menengah bawah turun hingga 75 persen dengan pembeli didominasi masyarakat berpenghasilan menengah bawah.

Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida, mengungkapkan, kondisi industri properti semakin terpuruk akibat pandemi Covid-19. Nyaris semua bidang usaha realestat merugi, padahal kontribusi sektor realestat sangat besar terhadap perekonomian nasional. Sementara pergerakan nilai tukar rupiah menimbulkan masalah lain, yakni harga bahan bangunan, terutama impor, melonjak. Selain itu, bahan bangunan juga sulit dicari.

Menurut Totok, perlu relaksasi kebijakan agar industri properti dapat bertahan di tengah pandemi Covid-19. Relaksasi meliputi, antara lain, penundaan pembayaran kredit konstruksi ke bank, penundaan pembayaran pajak bumi dan bangunan, serta penurunan tarif beban puncak dan penghapusan beban biaya minimal bulanan PLN dan PDAM untuk hotel, mal, dan perkantoran, hingga pandemi Covid-19 berlalu. Ia juga menyampaikan dukungan program pemerintah untuk tidak melakukan pemutusan hubungan kerja dengan mengorbankan arus kas.

Sekretaris Jenderal DPP Asosiasi Pengembang dan Permukiman Perumahan Rakyat Seluruh Indonesia (Apersi) Daniel Djumali menyebutkan, pengembang perumahan subsidi masih terus membangun serta mengusahakan tidak ada pemutusan hubungan kerja (PHK) pada masa pandemi Covid-19. (LKT)

Harga properti baik di pasar primer maupun sekunder sepanjang kuartal II/2020 berpotensi turun 5%-8% setelah terdampak langsung wabah virus corona. Dengan potensi penurunan itu, periode kuartal kedua tahun ini dianggap merupakan waktu yang tepat untuk membeli rumah. 

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Advisory Group Ali Tranghanda mengatakan bahwa faktor yang memicu penurunan harga properti salah satunya adalah tingkat permintaan dan daya beli yang menurun menyusul ketidakpastian ekonomi akibat Coronavirus disease 2019 (Covid-19). 

Direktur Pusat Studi Properti Indonesia Panangian Simanungkalit menyatakan setidaknya ada empat faktor yang memicu koreksi harga properti yang dialami oleh sejumlah subsektor dan segmen pada tahun ini, yaitu pasar mengalami kelebihan pasok, daya beli masyarakat menurun, tingkat permintaan properti menurun, dan krisis ekonomi yang menyebabkan meningkatnya pengangguran akibat PHK.

Sejauh ini, koreksi harga memang terjadi untuk sejumlah subsektor seperti perumahan mewah, perkantoran, serta apartemen kelas menengah dan atas tapi tidak terjadi bagi subsektor rumah subsidi, perumahan dan apartemen segmen menengah bawah. 

Commercial and Business Development Director AKR Land Alvin Andronicus mengatakan saat ini adalah waktu yang tepat untuk membeli rumah karena kini terjadi koreksi harga baik di pasar primer maupun sekunder. 

Di pasar primer, imbuhnya, pengembang tak serta menyatakan penurunan harga atas unit yang dijual karena akan berdampak pada citra negatif investasi. Namun, koreksi harga terjadi berupa pemberian diskon. 

Alvin menilai bahwa dengan kondisi tersebut maka merupakan waktu yang tepat untuk membeli hunian terlebih bagi mereka yang telah merencanakan membeli properti dengan cara tunai mengingat harga yang didapatkan akan lebih murah. 

Untuk pasar sekunder, dia menyatakan penjual sudah banting harga sekitar 20% hingga 30% dari harga awal. Bahkan, koreksi harga di pasar ini sudah berlangsung selama tiga tahun terakhir.

Pengembang disarankan mulai menggarap properti industri yang kebutuhannya masih sangat tinggi di Indonesia selama masa pandemi virus corona. Konsultan properti JLL Indonesia mencatat bahwa pasokan properti industri di Tanah Air masih dalam kondisi kekurangan pasokan. 

James Taylor, Head of Research JLL Indonesia, menyatakan properti kawasan industri menjadi salah satu yang paling mampu bertahan selama pandemi Covid-19. Menurutnya, pelaku industri barang konsumen dan third party logistic (3PL) banyak yang mencari penyewa properti pergudangan sebagai tempat penyimpanan dan distribusi.

Presiden FIABCI Asia Pasifik Soelaeman Soemawinata mengatakan properti pergudangan diprediksi menjadi subsektor yang akan melambung pada masa mendatang. 

Menurutnya, pergudangan makin menarik lantaran bisa mempermudah proses distribusi.

Pusat Studi Properti Indonesia meyakini sektor properti tetap bisa tumbuh 3% sepanjang tahun ini, meskipun diadang pandemi virus corona. Direktur Pusat Studi Properti Indonesia Panangian Simanungkalit mengatakan proyeksi optimistis itu mengoreksi prediksi sebelumnya sebesar 6%—7% seandainya tidak ada virus corona yang memukul perekonomian Tanah Air. 

Kemudian, Panangian melanjutkan pada kuartal III/2020 atau periode Juli—September, pertumbuhan sektor properti diproyeksikan hanya 2% seiring perkiraan pertumbuhan PDB yang bersiap untuk pulih dengan perkiraan pertumbuhan hanya sekitar 1,5% hingga 2%. Memasuki kuartal IV/2020, dia memprediksi pertumbuhan sektor properti bisa lebih baik dengan kisaran 3,5%. 

Sementara itu, Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida berharap agar industri properti masih bisa tumbuh pada 2020 meskipun pelbagai sentimen turut mengadang industri itu. 

Pada saat yang bersamaan, Totok menambahkan bahwa omzet pengembang di tahun ini akan turun. Sejauh ini, dia tetap optimistis bahwa bisnis properti akan terus berjalan yang ditopang oleh penjualan rumah bersubsidi untuk kalangam masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). 

Saat ini, pecapaian pembangunan rumah untuk kalangan MBR yang dibangun REI telah mencapai 65.000 unit atau telah memakai jatah sekitar 65% dari kuota subsidi yang tersedia untuk seluruh asosiasi pengembang.

Industri dan logistik merasakan beberapa perubahan sebagaimana dikatakan Director Industrial & Logistics Services Colliers International, Rivan Munansa, dalam siaran pers, di Jakarta. Hasil survei Colliers International Indonesia (Colliers) memperlihatkan bahwa proses perizinan industri dan logistik menjadi semakin ketat sedangkan Hasil riset tim Industri & Logistik Colliers melaporkan bahwa orang dan investor telah membatalkan atau menunda keputusan untuk membeli atau menyewakan properti karena mereka sibuk berfokus pada kepentingan internal, terutama yang mencakup standard operation procedure (SOP) terkait Covid-19, termasuk kebijakan bekerja dari rumah (work from home/WFH). Berdasarkan penelitian Colliers, aktivitas penjualan untuk kawasan industri turun pada triwulan I-2020. Transaksi di sektor properti industri lamban. Kelesuan transaksi ini telah diimbangi dengan penurunan aktivitas kunjungan lapangan dan rencana ekspansi.

Meski demikian Rivan melanjutkan, di masa pandemi ini Investor perlu secara aktif, lebih jeli dan agresif mencari properti yang tersedia pada saat peluang harga diskon kemungkinan muncul di pasar. Sedangkan untuk pemiliki harus fokus pada perencanaan dan penataan ulang model bisnis, agar sesuai dengan kondisi ekonomi saat ini. Menurutnya, gudang dan pabrik yang berkualitas baik harus dipertimbangkan, meskipun beberapa sektor bisnis telah merasakan dampak negatif dari situasi saat ini, beberapa akan mendapat manfaat, atau memiliki potensi untuk tumbuh, terutama yang terlibat dalam perdagangan elektronik, barang-barang konsumsi, industri perawatan kesehatan dimana permintaan tinggi, dan juga pada masa depan, pusat data akan berpotensi besar.

Sementara itu, Arvin F Iskandar, ketua DPD Real Estat Indonesia (REI) DKI Jakarta, menanggapi tekanan pandemi Covid-19 dan melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) menyarankan mitigasi yang dipilih di tengah tekanan tersebut salah satunya adalah dengan melakukan efisiensi operational expenditure (opex) dan slowing down capital expenditure (capex) serta senantiasa membuat inovatif agar produk yang dihasilkan lebih menarik.

Sejumlah bank nasional mengeluhkan penurunan kinerja kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) di tengah wabah Covid-19. Penyaluran kredit melambat sejak Maret lalu. Sekretaris Perusahaan PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Rully Setyawan, mencatat penyaluran kredit perumahan mulai menunjukkan tren perlambatan pada April ini. Bank Mandiri cenderung lebih memfokuskan pada kualitas dibandingkan kuantitas portofolio. Bank Mandiri kian selektif dalam mengucurkan kreditnya, serta menjaga tingkat rasio kredit macet (NPL) agar tak melonjak. Direktur Consumer Banking PT Bank CIMB Niaga (Tbk), Lani darmawan, mengatakan permintaan kredit perumahan merosot sejak beberapa wilayah menerapkan pembatasan sosial berskala besar (PSBB). CIMB Niaga kini lebih selektif dan mengutamakan kredit untuk mereka yang sudah menjadi nasabah CIMB Niaga.

Perusahaan properti terkemuka di Australia, Crown Group, yang dimiliki Iwan Sunito, memasuki pasar baru Amerika Serikat. Ia membangun kondominium dan hotel di Los Angeles. Proyek seharga 500 juta dollar AS itu rencananya akan diluncurkan pada pertengahan 2021 dan selesai pada 2025. CEO Crown Group Iwan Sunito di Sydney, Australia menyatakan dalam konferensi jarak jauh dengan sejumlah wartawan dari Jakarta, Selasa (21/4/2020) bahwa pihaknya telah membeli tanah dan tengah merampungkan gambar proyek. Crown Group melihat potensi besar untuk pengembangan properti, Los Angeles tengah berbenah untuk Olimpiade 2028 dan pasar di kawasan kota di California yang merupakan kota multikultural. Bagi warga Korea, Los Angeles menjadi semacam tempat berkumpul di luar negeri. Dari sinilah potensi pasar itu dalam arti kebutuhan tempat tinggal dinilai cukup besar.

Crown Group Head of US Development Patrick Caruso, dalam kesempatan yang sama ketika menjelaskan proyek properti itu, mengatakan, tahun depan proyek akan mulai konstruksi dan pada 2025 akan selesai pembangunannya, dengan desain yang ditawarkan, kondominium 43 lantai dengan arsitek kenamaan, Koichi Takada, ia optimis proyek ini akan masuk dalam pilihan para pembeli. Keberadaan bangunan itu nanti akan mendefinisi ulang pemandangan langit kota itu dan bakal menjadi penanda kota. Sementara itu, terkait dengan pandemi Covid-19, Iwan mengatakan, perusahaannya akan melakukan beberapa penyesuaian, seperti cara mendekati calon pembeli yang tidak bisa lagi dengan bertatap muka. Meski demikian, ia optimistis setiap ada krisis selalu ada peluang. Sejak awal berdiri, Crown telah terkena tiga kali krisis, termasuk Covid-19 ini, dan mendapat peluang di tengah krisis. 

Indonesia Property Watch (IPW) menyatakan bahwa hasil survey yang digulirkan oleh pihaknya memperlihatkan bahwa pergerakan harga hunian di pasar sekunder cenderung melambat. Wabah virus korona (Covid-19) diperkirakan menjadi salah satu faktor utama melemahnya pasar perumahan sekunder. Ali Tranghanda, chief executive officer (CEO) Indonesia Property Watch (IPW), menuturkan dari Jakarta, pada Senin (6/4) bahwa secara umum pasar perumahan sekunder telah menunjukkan pertumbuhan tipis pada awal 2020, namun memasuki akhir triwulan pertama tahun 2020, aktivitas pasar menurun cukup dalam. Kondisi ini diperkirakan terus berdampak pada pergerakan harga pada triwulan berikutnya, bahkan sampai akhir tahun.

Berikut angka pertumbuhan dan kecenderungan perlambatan di berbagai wilayah pada triwulan I-2020 (diurut berdasarkan angkat perlambatan tertinggi):

• Bali 0,23% (Angka pertumbuhan Terendah)
• Surabaya 0,28%
• Jakarta 0,29%
• DI Yogyakarya 0,34%
• Palembang 0,48%
• Bandung 0,49%
• Makassar 0,50%
• Balikpapan 0,86% (Angka pertumbuhan Tertinggi)

Dia menjelaskan, aktifitas pasar yang menurun diwarnai dengan beberapa hal, diantaranya:
• Harga cenderung bisa dinegosiasi lebih rendah berkisar 5-10% (Harga penawaran diturunkan asal rumah cepat terjual)
• Banyaknya pembatalan atau penundaan transaksi di pasar sekunder.

Kendala yang ada tidak hanya bersumber dari konsumen, namun termasuk juga pihak lain, sebagai contoh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan notaris yang terkendala berkomunikasi dikarenakan wabah Covid-19 sedangkan komunikasi secara daring relatif belum dapat dilakukan secara maksimal. Ali Tranghanda memperkirakan, daya tahan arus kas (cash flow) pengembang skala menengah berkisar 1-3 bulan. Tapi, untuk pengembang kecil bisa lebih pendek dari itu. Hal ini harus diantisipasi agar dapat bertahan, salah satunya dengan pihak perbankan terkait penundaan atau pengurangan bunga agar dampaknya tidak terlalu terasa pada triwulan II-2020 dimana penjualan diperkirakan semakin turun

Terkait perbankan, DPP REI (Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia), melalui Ketua Umum-nya, Paulus Totok Lusida, pada siaran pers baru - baru ini menyatakan sedang mendata anggotanya yang memerlukan relaksasi kredit guna keluar dari tekanan pandemi Covid-19. Langkah itu seiring dengan Peraturan OJK (POJK) Nomor: 11/POJK.03/2020 tentang Stimulus Perekonomian Nasional sebagai Kebijakan Countercyclical Dampak Penyebaran Covid-19 tertanggal 13 Maret 2020.

Pengembang hunian bersubsidi mempertanyakan keterlambatan dana pencairan kredit pemilikan rumah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan yang berimplikasi hukum pada pihak ketiga seperti kontraktor atau supplier bangunan. Marzuki, Komisaris PT Wahyu Inulgi Mandiri Marzuki, pengembang hunian bersubsidi di luar Pulau Jawa, menyatakan bahwa proses pencairan kredit pemilikan rumah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (KPR FLPP) masih kerap terlambat, padahal Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) Kementerian PUPR menjanjikan bahwa verifikasi pencairan maksimal 3 hari, bahkan bisa lebih cepat. Marzuki menyayangkan respons lambat dari para pihak terkait menyangkut pencairan KPR FLPP.

Ketua DPD Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) Jawa Barat Joko Suranto menilai proses penyederhanan penyaluran FLPP perlu dilakukan mengingat setiap daerah memiliki kultur yang berbeda-beda. Sementara itu, Direktur Utama PPDPP Kementerian PUPR Arief Sabarudin menyatakan pihaknya rata-rata mampu menyelesaikan penyaluran FLPP hingga 500 debitur per hari selama bekerja dari rumah atau work from home (WFH). Arief menjamin penyaluran FLPP tetap berjalan maksimal kendati virus corona mewabah di Indonesia. Rencananya, PPDPP bisa menyalurkan FLPP hingga Rp11 triliun sepanjang tahun ini dengan menyasar 102.500-unit rumah.