Grup Astra semakin serius mengembangkan bisnis properti. Selama ini, kontribusi sektor properti bagi Astra masih rendah dibandingkan lini bisnis lainnya. Melalui anak usaha Astra Property, Grup Astra akan mengembangkan kawasan mixed use bernama Avania di Jalan Gatot Subroto Jakarta dengan total project value mencapai Rp 3 triliun. Wakil Presiden Direktur Astra Property, Nilawati Irjani, menjelaskan Astra Property mengakuisisi PT Award Gobal Infinity (AGI) sebagai pemilik lahan di Gatot Subroto. Alhasil, Award Global menjadi bagian dari PT Astra Land Indonesia (ALI).

 

Pengembangan Avania meliputi tiga tower yakni dua apartemen dan satu perkantoran. Untuk proyek apartemen akan tersedia sebanyak 400 unit. Pengembangan kawasan tersebut bakal membutuhkan waktu lima hingga enam tahun mendatang. Adapun luas lahan di kawasan ini mencapai 3 hektare (ha). Namun lahan pengembangan properti hanya membutuhkan 1,8 ha dan sisanya untuk jalan maupun sarana publik lainnya. Jalan tersebut akan langsung menghubungkan SCBD melalui kawasan Widya Chandra. Astra Property cukup sukses dengan proyek sebelumnya. Astra sudah membangun sejumlah proyek properti seperti proyek residensial serta komersial. Ada empat proyek residensial, dua di antaranya sudah beroperasi. Misalnya Anadamaya residensial di Jalan Jenderal Sudirman yang meluncur pada Juli 2018. Anandamaya Residence merupakan proyek PT Brahmayasa Bahtera, perusahaan patungan antara Astra International dan Hongkong Land dengan komposisi saham 60% dan 40%. "Hasil penjualan sangat baik, kini hanya tersisa 3% dari 509 unit," kata Nilawati. Proyek residensial lainnya berlokasi di Cakung, Jakarta Timur, bernama Asya. Proyek yang berdiri di atas tanah seluas 70 ha ini merupakan tipe development apartment, landed house, shop house, dan lake villa. Klaster pertama Asya sudah terjual 90% dari 211 unit yang tersedia. Ada pula proyek Arumaya yang peluncurannya secara bertahap. Nilawati menceritakan saat pertama peluncuran, Astra Property sudah meraih penjualan 25% dari total 246 unit apartemen

Hunian berkonsep resor atau vila masih menjadi andalan bagi pengembang untuk menjadi daya tarik proyeknya bagi konsumen, di antaranya Sinar Mas Land melalui proyek di BSD Serpong dan Taqwaland di Cipanas Jawa Barat. Pengembang properti Sinar Mas Land menawarkan Klaster Imajihaus sebanyak 155 uni di Greenwich BSD City. Hunian rumah 4 lantai yang mengusung konsep Truly Home Resort itu memiliki desain minimalis, stylish, cozy, modern, dan fungsional. majihaus, dibanderol mulai dari harga Rp1,4 miliar hingga Rp1,6 miliar per unit. Hunian tersebut memiliki beberapa tipe di antaranya luasan 77/65 m2 dan 77/55 m2.

Adapun PT Taqwaland Development tengah mengebut pemasaran dua proyek properti besutannya yang berlokasi di Cipanas, Jawa Barat yaitu yaitu Cipanas Green View dan Cipanas Hydroponic Hills. Harga yang ditawarkan untuk vila Cipanas Green View tersebut di bawah Rp200 juta per unitnya. Hingga menjelang akhir 2019, dia mengungkapkan total unit yang berhasil dipasarkan mencapai 200 unit dari total 500 unit yang dipasarkan. Untuk kavling hidroponik harga yang ditawarkan berkisar Rp50 juta—60 juta. Dari total 350 kavling yang dipasarkan dia menyatakan 200 kavling di antaranya telah terjual.

Penjualan properti residensial dinilai kembali normal sebagaimana tercermin dalam survei harga properti residensial Bank Indonesia. Pasar properti residensial masih didominasi segmen menengah ke bawah untuk hunian, bukan investasi.

Penjualan properti residensial pada triwulan III-2019 tumbuh 16,18% lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh negatif 15,9%. Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata berpendapat kenaikan penjualan triwulan III-2019 menunjukan bahwa pasar properti normal. Namun dalam jangka panjang sektor properti masih mengalami perlambatan.

Pemerintah berencana mengurangi jangka waktu subsidi perumahan. Namun, kebijakan itu berpotensi membebani masyarakat pembeli rumah subsidi. Kemapuan keuangan masyarakat yang meningkat menjadi pertimbangan utama. Selain itu, pengurangan durasi subsidi dari 20 tahun saat ini diharapkan menambah jumlah masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapatkan subsidi.

Pasar properti pada kuartal IV/2019 di Jakarta diperkirakan masih stagnan sehingga menuntut pengembang untuk melakukan beragam strategi agar target akhir tahun bisa tercapai. Salah satunya dengan fokus ke end user daripada pasar investor. Adapun kebijakan penurunan suku bunga acuan sudah mulai mempengaruhi suku bunga kredit, walaupun masih terbatas.

Dari sektor hotel diperkirakan tetap stabil. Dari sisi perkantoran, diperkirakan permintaan yang cenderung positif dari awal tahun akan tetap berlanjut. Namun, tingginya kekosongan sejak 2015 dan tingginya pasokan baru menyebabkan okupansi dan tarif sewa belum mengalami peningkatan signifikan. Adapun dari sektor apartemen, kelas menengah dan menengah bawah masih tetap mengalami penjualan yang cukup baik, sedangkan kelas atas masih akan cenderung terbatas. Dari sektor ritel diperkirakan masih stabil. Sementara itu, untuk apartemen kelas atas, pada awal 2020 lebih menjadi pilihan untuk peluncuran, dengan persiapan dan pre-launch dapat dimulai pada akhir 2019.

Strategi yang perlu diperhatikan pengembang pada tiga bulan terakhir tahun ini adalah menyediakan produk bagi pasar end user yang memang sudah siap untuk membeli atau menyewa properti sesuai kebutuhan. Namun, proyek dengan harga terjangkau sepertinya tetap dilirik investor yang mencari produk investasi dengan risiko yang tidak tinggi.

Pemilik dana repatriasi yang menjadi peserta program pengampunan pajak bisa masuk ke sektor properti. Kebutuhan hunian yang masih besar merupakan jaminan dari sektor ini untuk menguntungkan bagi pemilik dana. 

Marketing Director Paramount Land Alvin Andronicus mengatakan presepsi investor atau pemilik dana terhadap kondisi perekonomian Indonesia amat menetukan keputusan investasi mereka. Menurutnya kondisi ekonomi Indonesia baik, menginvestasikan dana di Indonesia saat ini lebih menguntungkan. Sebagai instrumen investasi, harga properti di Indonesia tidak pernah turun. 

Direktur Ciputra Harun Hajadi mengungkapkan, untuk berinvestasi di sektor properti pemilik dana repatriasi tidak perlu menunggu masa repatriasi berakhir. Namun, Harun mengingatkan tantangan properti di satu kota atau daerah mungkin tidak terjadi di kota/daerah lainnya. 

Laporan Colliers International Indonesia triwulan III-2019 menunjukan, pasar perkantoran dan apartemen masih tertekan. Kendati permintaan atau pencarian ruang perkantoran tetap ada, pasokan ruang kantor besar. 

Senior Director of Office Services Departement Colliers International Indonesia Bagus Adikusumo menambahkan, rata-rata permintaan ruang perkantoran sekitar 300.000 meter persegi pertahun. Sedangkan pasokanya melebihi permintaan. Jika dulu gedung perkantoran hanya seluas 30.000 meter persegi, kini sebuah gedung perkantoran dapat memasok hingga 100.000 meter persegi. Kondisi kelebihan pasokan yang terjadi sampai 2021. Jika suplai berhenti atau berkurang pada 2022 baru bisa seimbang antara suplai dan permintaan. Tingkat hunian perkantoran dipastikan membaik seiring perbaikan kondisi ekonomi. 

Sementara pasar apartemen saat ini juga lesu. Total stok 209.286 unit sedangkan serapanya hanya 87% dan diperkirakan stagnan sampai akhir tahun ini.

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati meminta kepada para pelaku usaha sektor properti dan real estat agar segera memenuhi janji untuk merealisasikan pertumbuhan sekitar 10-15%. Hal ini menyusul enam kebijakan insentif fiskal uang telah dikeluarkan oleh pemerintah untuk sektor properti. "Jadi, kapan sektornya capai 10% sampai 15% per tahun pertumbuhannya," kata Sri Mulyani dalam Rapat Koordinasi Nasional Bidang Properti Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Indonesia di Hotel Intercontinental, Jakarta, Rabu (18/9). Menurut dia, dalam kurun empat tahun terakhir, pertumbuhan industri properti dan real estat selalu lebih kecil dibandingkan pertumbuhan PDB Nasional. Pada tahun 2017, industri mencatat pertumbuhan sebesar 3,66% sedangkan PDB naik 5,07%. Bahkan di tahun 2018 properti hanya tumbuh 3,58% dan pertumbuhan PDB mencapai 5,17%. Sudah ada enam kebijakan insentif fiskal yang dikeluarkan oleh pemerintah untuk sektor properti yait pemberian subsidi, peningkatan batasan tidak kena PPN rumah sederhana sesuai daerahnya, dan pembebasan pajak pertambahan nilai untuk rumah korban bencana alam. SElanjutny, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan pajak penghasilan (PPh) dan pajak penjualan atas barang mewah (PPn BM), penurunan tarif PPh Pasal 22 atas hunian mewah serta simplifikasi prosedur validasi PPh penjualan tanah. Menanggapi hal ini, Waki Ketua Kadin Bidang Properti Hendro Gondokusumo mengatakan sejak awal 2019 sejumlah masalah di bidang properti muncul dan memberikan kekhawatiran bagi pelaku usaha. Selain itu pertumbuhan yang tinggi masih membutuhkan waktu karena properti bukan trading. Kalau trading, diturunkan bisa langsung laku. Bisnis properti perlu waktu untuk perencanaan pembangunan dan sebagainya.

Jumlah pemain di segmen industri multifinance terus berkurang dan kebutuhan pendanaan jangka panjang juga seret. Ketua Asosiasi Perusahaan Pembiayaan Indonesia (APPI) mengakui bisnis pembiayaan properti masih terkendala pendanaan dari perbankan yang hanya menawarkan tenor pendek. Sementara pembiayaan properti memerlukan waktu panjang. Menurutnya, pembiayaan properti tidak bisa melawan perbankan.

Beleid dimaksud adalah Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang sistem perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) rumah. Salah satu pasal yang memberatkan adalah jika developer terlambat membangun, meneken PPJB dan akta jual beli (AJB), konsumen dapat membatalkan pembelian. Selanjutnya, pengembang wajib mengembalikan seluruh biaya pembelian kepada konsumen. Adapun jika konsumen yang membatalkan pembelian tanpa sebab kelalaian pengembang, pengembang bisa mengembalikan uang dengan memotong 10% dari pembayaran yang telah diterima, ditambah biaya pajak yang telah diperhitungkan.