Baru-baru ini terungkap kejahatan properti, yakni penipuan notaris yang melakukan pemalsuan sertifikat rumah di Tebet, Jakarta Selatan. Korban penipuan properti di kawasan Tebet, Jakarta Selatan bertambah dan kini menjadi enam orang. Hingga saat ini kepolisian masih melakukan penyidikan kepada empat tersangka, namun hanya tiga yang baru selesai. 

Insentif pajak bagi hunian mewah membawa harapan kebangkitan bagi pasar di segmen atas. Dari sisi komposisi, keberadaan proyek huian mewah sangat terbatas jumlahnya terhadap keseluruhan proyek properti. Colliers International Indonesia merilis, pasokan baru unit apartemen sampai dengan tahun 2022 sebanyak 248.790 unit. Dari jumlah itu, kelas aparetemen mewah hanya 999 unit atau 0,4% diantaranya.

Akan tetapi, jika dikaitkan dengan kondisi di Indonesia , pasar properti mewah belum berdampak luas bagi masyarakat Indonesia. Selama ini segmen kelas menengah mengalami berbagai kendala dalam menjangkau hunian. Kelas menengah serba nanggung ini tidak memenuhi persyaratan kepemilikan rumah bersubsidi. Akan tetapi mereka kesulitan menjangkau harga rumah segmen menengah yanh harganya berkisar Rp 500 juta sd Rp 2 miliar per unit. Sejauh ini belum ada insentif dari pemerintah.

Dibutuhkan terobosan baik dari aspek fiskal maupun suplai. Terobosan itu, diantaranya kemudahan skema cicilan dan insentif suku bunga KPR. Dari sisi suplai, kemudahan pembebasan lahan dan harga tanah diharapkan lebih banyak menjangkau kelas menengah.

Pemerintahan baru Presiden Joko Widodo dan Wakil Presiden Ma'ruf Amien 2019-2024 akan melanjutkan Program Sejuta Rumah (PSR). Kementerian PUPR mengklaim realisasi program sejuta rumah mencapai 1,25 juta unit. Hanya saja, hingga Juli 2019 realisasinya baru 48,09%. Agar optimal pada PSR lima tahun ke depan, pemerintah harus mengatasi sejumlah kendala. Pertama, terbatasnya lahan dengan harga terjangkau. Kedua, mahalnya bahan bangunan untuk membangun perumahan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Ketiga, penerapan regulasi belum efektif. Keempat, terbatasnya kemampuan pendanaan pemerintah.

Pengembang properti mulai mengembangkan hunian dengan harga Rp 10 miliar-Rp 30 miliar per unit. Pertumbuhan proyek hunian mewah diyakini akan turut menggerakan indutsri terkait properti. 

Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estate Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata memaparkan, pengembangan hunian mewah lebih leluasa meluncurkan produk di bawah harga Rp 30 miliar per unit karena konsumen tidak lagi dibebani PPnBM dan PPh pasal 22. Selama ini pasar segmen atas tidak bergerak karena beban pajak yang tinggi.

Beberapa pengembang anggota REI sudah mulai ancang-ancang mendesain lahan untuk segmen atas tersebut dengan nilai jual berkisar Rp 15 miliar-Rp 25 miliar per unit. Namun, suplai hunian mewah hanya bisa dilakukan di lokasi strategis di kota-kota besar seperti DKI Jakarta, Surabaya dan Medan.

Sementara pasar apartemen mewah diprediksi masih membutuhkan waktu untuk adaptasi. Diperlukan penentuan waktu yang tepat untuk merilis produk baru, konsep yang bagus dan lokasi yang strategis. 

Persoalan utama terkait properti adalah kesulitan segmen konsumen kelas menengah untuk memiliki properti dengan harga terjangkau. Segmen ini merupakan kelompok konsumen terbesar dengan harga hunian yang disasar Rp 500 juta sd Rp 2 miliar per unit.

Menurut Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto, dampak dari insentif fiskal tidak luas. Konsumen properti mewah tidak banyak dan suplai hunian juga tidak banyak. Kebijakan itu sulit berdampak luas untuk sektor properti. Insentif fiskal diharapkan mambangkitkan pasar hunian.

Head of Research JLL James Taylor menyampaikan aktivitas proyek pembangunan properti mewah tetap tumbuh meskipun pasarnya sangat terbatas. Pihaknya berpendapat revisi aturan pajak bagi properti mewah dan sangat mewah yang diterbitkan pemerintah. Akan tetapi kebijakan itu belum berdampak luas terhadap seluruh pasar properti. Pasar apartemen mewah yang dipasarkan saat ini terdiri dari apartemen primer atau masih dalam tahap konstruksi serta apartemen yang sudah tersedia. PPnBM dan PPh pasal 22 hanya berlaku untuk apartemen primer. Adapun apartemen yang sudah tersedia masuk dalam hunian sekunder.

Insentif fiskal dari pemerintah untuk sektor properti hunian mewah disambut positif. Insentif ini diharapkan bisa menggerakan pasar properti segmen atas yang cenderung stagnan dalam 3 tahun terakhir. Namun, insentif perpajakan ini belum cukup optimal menyelesaikan permasalahan sektor properti. 

Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Realestat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata mengatakan, insentif fiskal itu akan membangkitkan pasar hunian mewah yang beberapa tahun terakhir nyaris terhenti. Salah satu kendala menumbuhkan pasar properti hunian mewah selama ini dikenai tambahan PPnBM 20% hingga total pajak yang ditanggung 40% dari harga rumah. 

Disisi lain, revisi aturan perpajakan dapat meningkatkan pendapatan negara. Sebelumnya saat total pajak yang ditanggung 40%, proyek baru sangat terbatas. Keberadaan insentif pajak ini bisa mendorong pertumbuhan proyek hunian mewah sehingga mendatangkan pemasukan pajak. Salah satu proyek apartemen mewah yang siap dipasarkan dalam waktu dekat adalah Rafles Residences di kawasan superblok Ciputra World I Jakarta.

Insentif fiskal yang digulirkan pemerintah untuk sektor properti dinilai belum akan optimal menggerakan sektor properti. Pasar properti segmen menengah atas yang diharapkan bangkit melalui insentif tersebut dinilai masih minim.

Senior Associate Director Research Collier International Indonesia Ferry Salanto mengatakan insentif fiskal diharapkan membangkitkan pasar hunian. Namun, dampaknya dinilai tidak akan besar untuk menggerakan sektor properti karena segmen hunian seharga Rp 10 miliar-Rp 30 miliar sangat terbatas. Hingga tahun 2022 terdata akan ada pasokan 248.790 unit apartemen di Jakarta. Dari jumlah itu, pasokan baru unit apartemen dengan harga Rp 10 miliar-Rp 30 miliar untuk segmen menengah ke atas itu hanya 999 unit atau 0,4% dari jumlah pasokan. Dampak dari insentif fiskal tidak luas. Proyek hunian kelas atas hanya sedikit sehingga (insentif fiskal) sulit berdampak luas terhadap sektor properti. 

Meski dampaknya kecil, insentif fiskal dinilai memberikan sentimen positif bahwa pemerintah mendorong sektor properti lebih baik. Disisi lain akar persoalan sektor properti belum tersentuh. Permintaan properti terbesar saat ini dari konsumen segmen menengah dengan kisaran harga Rp 500 juta hingga Rp 2 miliar per unit. Segmen pasar terbesar saat ini masih kesulitan menjangkau hunian karena terkendala suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang dinilai masih tinggi.

Pemerintah kembali mengguyur sektor properti dengan insentif. Kali ini, Kemkeu memangkas PPh Pasal 22 untuk penjualan hunian sangat mewah dari 5% menjadi 1%. Kebijakan ini tercantum dalam PMK 92/2019 dan berlaku sejak 19 Juni 2019. Tarif tersebut berlaku untuk rumah beserta tanahnya dengan harga jual lebih dari Rp 30 miliar atau luas bangunan lebih dari 400 meter persegi. Tarif tersebut juga dikenakan atas pengalihan apartemen, kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual Rp 30 miliar dengan luas lebih dari 150 meter persegi.

Direktur Eksekutif Indef, Tauhid Ahmad, menilai kebijakan ini belum tentu efektif mendorong sektor properti. Sebab ia melihat masih ada masalah mendasar yang belum dipecahkan, yakni tidak stabilnya harga bahan bangunan. Selain itu, industri properti mengalami penurunan permintaan dan tingkat persaingan yang tinggi.

Pemerintah resmi memangkas PPh barang mewah dari 5% menjadi 1%. Analis menilai kebijakan tersebut tidak serta merta menggairahkan pasar sektor properti. Pasalnya, pengembang yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI) kebanyakan bermain di rentang Rp 1 miliar hingga Rp 2 miliar. Kebijakan tersebut dinilai lebih berefek pada second hand market properti. Meskipun demikian, pelaku usaha menilai kebijakan ini menunjukkan pemerintah sudah merespon cepat adanya risiko perlambatan ekonomi dan dampak resesi global.

Kalangan pengembang menyambut baik kebijakan pemerintah untuk menurunkan tarif pajak penghasilan kelompok hunian mewah beserta batasan nilai hunian mewah. Namun peraturan tersebut masih perlu waktu agar berdampak pada sektor properti.