Hingga akhir 2023, kekosongan ruang perkantoran di kawasan pusat bisnis di Jakarta menembus 2 juta meter persegi. Tingkat kekosongan yang fantastis di gedung-gedung pencakar langit menyisakan pekerjaan berat dalam menghadapi siklus perlambatan properti pada 2024. Survei Colliers Indonesia merilis, luas gedung perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta pada tahun 2023 sekitar 7,38 juta meter persegi. Tingkat kekosongan sebesar 2 juta meter persegi atau 27 % dari total luas perkantoran itu merupakan titik terendah bagi kawasan bergengsi Ibu Kota, yang mencakup Thamrin, Sudirman, Rasuna Said, Mega Kuningan, Gatot Subroto, dan Satrio. Pemicunya adalah banyaknya pasokan ruang perkantoran baru dalam beberapa tahun terakhir. Suplai yang terus masuk membuat sektor perkantoran sulit bergerak meski permintaan sewa ruang perkantoran yang tertahan selama pandemi kini mulai bergeliat.

Sepanjang 2023, suplai baru ruang perkantoran di CBD Jakarta tercatat 350.000 meter persegi, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan ruang perkantoran di luar CBD, yakni berkisar 60.000 meter persegi. Pasokan gedung baru di luar CBD Jakarta yang tidak signifikan telah mendorong okupansi perkantoran di kawasan itu meningkat. Dari total luas gedung perkantoran di luar CBD Jakarta sekitar 3,75 juta meter persegi, tingkat okupansi mencapai 75,01 %. Permasalahan okupansi juga turut dipicu tren pengurangan luas perkantoran. Namun, Colliers Indonesia memprediksi permintaan ruang perkantoran tahun ini akan meningkat sejalan dengan ekspansi dan relokasi kantor. Dengan kekosongan ruang kantor yang masih besar, kenaikan permintaan diharapkan menjadi oase untuk menggeliatkan ruang perkantoran.

Di samping perkantoran, rendahnya okupansi juga dialami sejumlah pusat perbelanjaan kelas menengah   bawah serta mal dengan konsep kepemilikan (strata title). Meski pandemi telah berlalu dan sektor ritel secara umum dinyatakan kembali normal, beberapa pusat perbelanjaan belum mampu terkerek bangkit. Viral di media sosial terkait deretan mal yang sepi di kawasan strategis Jakarta, seperti Blok M dan Senayan, serta kekosongan sejumlah trade centre yang pernah berjaya sebagai destinasi belanja menjadi ironi. Per tahun 2023, rata-rata okupansi mal kelas menengah bawah, menurut survei Colliers Indonesia, hanya 60 %, jauh di bawah mal-mal kelas menengah atas yang rata-rata mencapai 80-90 %. Sejumlah langkah adaptasi diperlukan pengembang untuk relevan dengan pasar. Pilihannya hanya dua: bertahan atau ditinggalkan.  (Yoga)

Menurut Senior Associate Director Office Services-Tenant Representation Colliers Indonesia Suryo Wibowo dalam konferensi pers, Rabu (10/1/2024) di Jakarta, ”Beberapa tahun terakhir, pasar perkantoran di Jakarta didominasi perusahaan yang berasal dari sektor industri teknologi. Pada saat pandemi Covid-19, di antara perusahaan teknologi (termasuk rintisan) mengurangi luas ruang perkantoran. Sebab, mereka menerapkan bekerja dari rumah ataupun dari mana pun secara total, serta PHK. Sektor industri teknologi bergerak sangat dinamis.” Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, properti perkantoran di Jakarta dan Surabaya masih menghadapi isu meningkatkan tingkat hunian. Total pasokan properti perkantoran di Jakarta sampai 2023 berasal dari proyek yang sedang dalam tahap konstruksi.

Contohnya, Luminary Tower di kompleks Thamrin Nine yang sudah beroperasi, menambah pasok perkantoran di area pusat bisnis sekitar 57.000 meter persegi. Lalu, Jakarta International Tower yang juga telah beroperasi, menambah pasokan seluas 24.740 meter persegi di luar area pusat bisnis. ”Pasokan properti perkantoran di area pusat bisnis Jakarta akan terbatas pada 2024. Penambahan pasokan akan kembali terjadi tahun 2025. Sementara pasokan di luar area pusat bisnis Jakarta akan tetap bertambah tahun depan, tetapi setelah itu akan mulai melambat,” ujarnya. Permintaan properti perkantoran di Jakarta sudah mulai naik tahun ini dibandingkan tiga tahun sebelumnya saat Indonesia terkena pandemi Covid-19. Kenaikan terjadi baik di dalam maupun di luar pusat bisnis Jakarta. Tingkat hunian properti perkantoran di dalam pusat bisnis pada triwulan IV-2023 sudah menyentuh 75,4 5 dan di luar pusat bisnis 75 %. (Yoga)

Secara historis, pertumbuhan sektor properti cenderung tertahan di masa Pemilu, karena sejumlah investor bersikap menunggu dan melihat (wait and see) hasil pemilu. Selain itu, faktor kenaikan tingkat suku bunga, melemahnya konsumsi, dan ketidak pastian ekonomi global turut memengaruhi sentimen pasar. Laporan Colliers Market Insights Research mengenai dampak Pemilu 2024 terhadap sektor properti, yang dirilis awal Desember 2023, memproyeksikan hasil pemilu memengaruhi sentimen pasar properti secara keseluruhan. Kekhawatiran atas ketidakpastian menjelang pemilihan hingga rencana kebijakan dan komitmen ke depan dari masing-masing calon presiden berdampak terhadap pasar properti. Proyeksi perlambatan properti pada tahun 2024 berlangsung saat sektor properti belum sepenuhnya pulih pascapandemi Covid-19. Beberapa subsektor properti masih tergerus dalam, seperti perkantoran dan apartemen. Sebaliknya, sektor perumahan tapak, ritel, pusat perbelanjaan, pergudangan, dan kawasan industri telah menunjukkan tren pemulihan.

Direktur PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Harun Hajadi mengemukakan, perusahaan itu menargetkan proyek-proyek rumah tapak tetap tumbuh tahun depan jika tidak ada kenaikan bunga kredit. Saat ini, terdapat 80 proyek CTRA di seluruh Indonesia. Ia memprediksi, suku bunga dan kenaikan inflasi masih akan terkendali, kecuali ada pelemahan signi fikan atas nilai tukar rupiah. Namun, ekspor Indonesia masih cukup stabil. ”Tahun 2024 (pertumbuhan) akan kurang lebih sama dengan tahun 2023, kecuali pemilu tidak aman. Untuk properti, security atau merasa aman itu penting,” ujar Harun, beberapa waktu lalu.

Ketua Umum Himpunan Kawasan Industri Sanny Iskandar mengemukakan, periode pemilu membawa pengaruh bagi pelaku industri dalam negeri untuk lebih berhati-hati dalam melakukan ekspansi bisnis. Namun, peluang tetap terbuka bagi kawasan industri karena investor asing terus melakukan ekspansi industri ke Indonesia, seperti investor asal China. Ini, antara lain, dipicu kebijakan pemerintah untuk hilirisasi industri tambang di wilayah luar Jawa. Pengembangan infrastruktur jalan tol yang mendorong koneksi antarkota di Pulau Jawa juga dinilai memudahkan penyebaran kegiatan industri manufaktur dan kawasan industri. Saat ini pembangunan industri baru mulai menyasar Karawang, Purwakarta, Subang, Majalengka, Sumedang, Cirebon (Jabar), Batang, Kendal (Jateng), hingga Jatim. Daerah dengan tingkat upah relatif lebih rendah di bidik, industri yang padat karya. (Yoga)

Emiten saham properti, PT Intiland Development Tbk (DILD), berniat untuk memperbesar proyek hunian rumah tapak atau landed house. DILD akan memanfaatkan sekitar 75% bank tanah atau landbank miliknya yang seluas 2.000 hektare (ha) untuk pengembangan proyek rumah tapak. Direktur DILD, Archied Noto Pradono mengatakan, ada sejumlah proyek hunian rumah tapak yang akan dikembangkan di tahun depan oleh perusahaan ini. Salah satunya adalah peluncuran klaster baru di Serenia Estate yang berlokasi Jakarat Selatan. "Rencananya kami luncurkan pada semester I-2024," ujarnya kepada KONTAN, Kamis (21/12). Namun demikian, segmen properti di segmen pasar menengah atas atau upper market ­bakal lebih landai di 2024. Pasalnya, di tahun politik banyak customer atau investor yang cenderung wait and see. Hingga saat ini, DILD masih memiliki sejumlah proyek eksisting yang masih berjalan. Antara lain Serenia Hill Estate, Talaga Bestari, Graha Natura, Batang Industrial park, dan Ngoro Industrial.

Sampai dengan September 2023, DILD telah merealisasikan anggaran belanja modal atau capital expenditure (capex) sebesar Rp 825 miliar dari total alokasi capex sebesar Rp 1 triliun. Properti residensial tapak masih menjadi penopang utama kinerja marketing sales DILD hingga kuartal III 2023. Perolehan marketing sales dari segmen ini tercatat sebesar Rp 348,7 miliar hingga kuartal III-2023. Sekretaris Perusahaan DILD, Theresia V. Rustandi menyatakan, marketing sales segmen residensial tapak ini berasal dari penjualan Serenia Hills, Talaga Bestari, Graha Natura, Magnolia Residence dan South Grove. "Segmen kawasan industri mencatatkan marketing sales dengan total Rp 94,3 miliar dari penjualan kavling industri di Kawasan Industri Batang dan gudang di Aeropolis Technopark," ungkap Theresia. DILD optimistis, tren positif yang terjadi di pasar properti sepanjang tahun 2023 akan semakin membaik jelang akhir tahun ini. DILD berharap, penghujung tahun ini menjadi momentum pemulihan bagi pasar properti nasional sekaligus meningkatnya daya serap pasar.

Harga rumah primer dan sekunder alias seken di Indonesia hingga Oktober 2023 naik. Memasuki tahun politik 2024, kontraksi di pasar properti diprediksi akan relatif ringan, terutama jika dibandingkan masa pandemi. Berdasarkan indeks harga rumah seken yang diterbitkan platform properti 99.co Indonesia dan Rumah123.com, harga rumah seken di 11 kota dari 13 kota naik. Harga rumah seken sejak Oktober 2022 hingga Oktober 2023 rata-rata naik 2,5 %. Adapun tiga kota mengalami pertumbuhan harga tertinggi di atas inflasi tahunan, yakni Makassar 7,5 %, Denpasar (6,7 %), dan Medan (5,9 %). Country Manager 99 Group Indonesia Maria Herawati Manik mengatakan, kenaikan harga rumah seken menandakan indikasi positif karena peluang nilai investasi properti di kota-kota tersebut dapat meningkat seiring waktu. ”Ini menjadi peluang bagi masyarakat maupun investor yang ingin mendiversifikasi portofolio mereka atau mencari investasi jangka panjang yang stabil,” kata Maria dalam keterangan tertulis, Selasa (21/11).

Kenaikan harga rumah hingga Oktober 2023 juga terlihat pada pasar primer. Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat, perkembangan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan meningkat pada triwulan III (Juli-Oktober) 2023. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III-2023 tumbuh 1,96 % secara tahunan, lebih tinggi dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 1,92 %, terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe besar, yaitu 1,7 % secara tahunan, lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan II-2023 sebesar 1,49 %. Watch Ali Tranghanda menilai, kenaikan harga pasar perumahan terjadi, namun tidak signifikan. Sebagian transaksi tertahan karena pembeli menunggu realisasi insentif PPN untuk pembelian rumah yang dijanjikan pemerintah. Pemerintah berencana menanggung 100 % PPN untuk pembelian rumah di bawah Rp 2 miliar. (Yoga)

Pelemahan nilai tukar rupiah terhadap USD yang berlanjut diprediksi berimbas pada kenaikan biaya produksi yang dapat mendorong peningkatan harga properti. Meski demikian, pengembang akan menyiasati kenaikan biaya produksi guna menekan kenaikan harga rumah. Ketua Umum Dewan Pimpinan  Pusat Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (DPP REI) Joko Suranto mengemukakan, fluktuasi nilai tukar rupiah merupakan hal biasa terjadi,tetapi depresiasi nilai tukar rupiah kali ini dinilai tinggi sehingga dapat berdampak pada kenaikan biaya produksi di sektor properti. Pelemahan nilai tukar rupiah dinilai tak akan berdampak signifikan pada rumah segmen menengah bawah karena 80 % komponen biaya produksi tidak menggunakan bahan impor.

Meski demikian, dampaknya akan terasa jika terjadi kenaikan harga bahan bakar yang memengaruhi biaya logistik dan bahan bangunan. Oleh karena itu, pemerintah perlu mengantisipasi dampak pelemahan rupiah terhadap kenaikan harga bahan bakar. Joko menambahkan, pengembang properti berupaya melakukan efisiensi biaya guna mengantisipasi kenaikan biaya produksi. Hal itu guna menjaga pasar properti tetap tumbuh di tengah tekanan daya beli. ”Pengembang akan berupaya efisienkan biaya sebisa mungkin agar biaya  produksi tidak naik. Kami ingin tumbuhkan animo dan kepercayaan masyarakat bahwa ini saat terbaik membeli properti,” ujarnya, saat dihubungi di Jakarta, Senin (23/10). (Yoga)

Pemerintah telah memberikan kemudahan kepemilikan properti bagi warga asing. Namun, pemasaran produk properti bagi warga asing terganjal persoalan, di antaranya indikasi pungutan liar dalam perizinan. Pengawasan diperlukan guna memastikan pasar properti terus bergerak. Kemudahan regulasi kepemilikan properti bagi asing di antaranya warga asing yang sudah mengantongi paspor dan visa tidak wajib memiliki kartu izin tinggal tetap/terbatas (Kitas/Kitap) untuk bisa membeli hunian. Selain itu, hak kepemilikan satuan rumah susun/apartemen bagi warga asing diperluas dari status hak pakai menjadi hak guna bangunan (HGB), dengan jangka waktu yang diberikan hingga 80 tahun. Aturan itu tertuang dalam PP No 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Adapun batasan minimal harga jual hunian bagi warga asing diatur dalam KepmenATR / Kepala BPN No 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing. Harga minimal satuan hunian bagi warga asing ditetapkan beragam menurut wilayah, yakni di kisaran Rp 1 miliar hingga Rp 5 miliar per unit. CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengemukakan, kemudahan kepemilikan properti asing terganjal adanya indikasi biaya-biaya tambahan yang merupakan pungutan liar perizinan oleh oknum pemda. Di kawasan penyangga Jakarta, besaran pungutan liar untuk properti asing itu mencapai Rp 30 juta hingga Rp 100 juta. ”Ketika warga asing mau beli (properti), seharusnya tidak dipersulit lagi dengan uang siluman perizinan,” ujar Ali, saat dihubungi di Jakarta, Rabu (11/10). Kepemilikan properti bagi warga asing potensial untuk mengisi pasar apartemen mewah atau supermewah yang saat ini masih memiliki tingkat kekosongan cukup tinggi. Di Jakarta, kekosongan apartemen mewah mencapai 49 %. (Yoga)

Program rumah DP 0 rupiah berganti nama menjadi Hunian Terjangkau Milik. Hunian Terjangkau Milik merupakan salah satu upaya pemenuhan kebutuhan hunian di Jakarta, yang merupakan muara dari penyediaan rumah susun sewa (rusunawa). Artinya, rusunawa sebagai wadah atau inkubator untuk meningkatkan kemampuan ekonomi warga. Warga yang telah berdaya di rumah susun diharapkan nantinya memiliki kemampuan membeli rumah sendiri melalui program Hunian Terjangkau Milik.

Plt Kadis Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Retno Sulistiyaningrum mengatakan, program rumah DP 0 rupiah berganti nama menjadi Hunian Terjangkau Milik karena adanya perbedaan persepsi di masyarakat. Selama ini kebanyakan masyarakat mengira 0 rupiah hanya untuk uang muka. Padahal, sesungguhnya ada dua skema pembayaran, yaitu uang muka ditanggung sebesar 20 % dan pemilikan rumah ditanggung penuh dengan cicilan sesuai tenor yang disepakati.

”Istilah DP 0 kami ganti karena ternyata dalam pelaksanaannya uang muka ditanggung dan banyak masyarakat ingin ditanggung 100 %,” kata Retno dalam wawancara khusus bersama Kompas, Jumat (14/7) di Jakarta. Persyaratan pendaftaran Hunian Terjangkau Milik meliputi warga dengan e-KTP dan KK Jakarta, belum punya rumah, tidak sedang menerima bantuan subsidi perumahan, memiliki surat nikah jika sudah menikah, memiliki NPWP, penghasilan rumah tangga per bulan maksimal Rp 14,8 juta, dan memenuhi syarat kredit sesuai aturan perbankan. (Yoga)