Emiten saham properti, PT Ciputra Development Tbk (CTRA), tengah memacu kinerja di akhir tahun ini. CTRA masih mengandalkan penjualan rumah tapak ketimbang apartemen. Hal itu merupakan bagian dari strategi CTRA dalam memanfaatkan subsidi Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% yang diperpanjang hingga akhir tahun ini. "Hingga saat ini, kontribusi penjualan apartemen sebesar 3,3% dari total keseluruhan penjualan. Tapi, kami menargetkan mudah-mudahan bisa mencapai 4% dari total penjualan di akhir 2024," papar Direktur CTRA Harun Hajadi kepada KONTAN, pekan lalu. Harun menuturkan, manfaat insentif PPN DTP 100% sektor properti belum begitu terasa dalam memacu penjualan apartemen hingga periode kuartal IV ini. Dia menyebutkan, PPN DTP 100% memang membantu penjualan apartemen, tetapi belum mampu melonjakkan angka pembelian apartemen. Asal tahu saja, insentif PPN DTP yang sudah diberlakukan sejak akhir tahun lalu memang memudahkan penjualan stok properti, dengan pembayaran yang harus sudah lunas sebelum Desember 2024 dan bangunan sudah harus tersedia sebelum Desember 2024. 

Adapun, proyek apartemen yang menjadi andalan CTRA adalah Apartemen The Newton 1 dan 2, Apartemen The Orchard, dan Apartemen Ciputra World Jakarta. Pada paruh pertama 2024, CTRA berhasil membukukan laba bersih sebesar Rp 1,02 triliun, atau melonjak 32,12% year on year (yoy) dibandingkan dengan pencapaian di semester I-2023 yang senilai Rp 778,99 miliar.
Sedangkan penjualan apartemen CTRA di semester I-2024 hanya sebesar Rp 176,12 miliar, anjlok 41,8% yoy dibandingkan paruh pertama tahun lalu yang mencapai sebesar Rp 303,02 miliar. Meski begitu, Manajemen CTRA tidak mau terburu-buru menyebut tren penjualan apartemen akan terus lesu hingga penghujung tahun. Pasalnya, potensi penurunan suku bunga acuan oleh Bank Indonesia (BI) bisa memberikan harapan bakal membaiknya penjualan apartemen ke depannya.

Angin segar berhembus di sektor properti. Efeknya, bisnis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan terus tumbuh ke depan. Bank Indonesia (BI) mencatat, penyaluran KPR per Juli 2024 tumbuh 14,32% secara tahunan. Angka pertumbuhan tersebut melambat dibanding pada bulan sebelumnya, di mana penyaluran KPR naik 14,36% secara tahunan. Saat terjadi perlambatan tersebut, pemerintah memberi kabar baik untuk menggenjot penyaluran KPR subsidi maupun non-subsidi. Di antaranya menambah kuota subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan perpanjangan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP). Pemerintah menambah kuota subsidi FLPP menjadi 200.000 unit pada tahun ini, dari semula sebanyak 166.000 unit rumah. Ini sejalan dengan kondisi di beberapa bank yang mencatat kuota rumah subsidi FLPP hampir habis. Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu bilang, kebutuhan kuota KPR selama Agustus hingga Desember 2024 mencapai 29.000 unit. Nixon optimistis, permintaan rumah di kalangan MBR masih meningkat hingga tahun depan. Selain itu, pemerintahan baru di bawah Prabowo Subianto dan Gibran Rakabuming Raka menargetkan 3 juta rumah baru di Indonesia. Ini menunjukkan keseriusan pemerintah menangani backlog perumahan. 

Teddy Kurniawan, Pimpinan Divisi Kredit Ritel PT Bank Pembangunan Daerah (BPD) Sumatra Selatan dan Bangka Belitung (Sumsel Babel) juga menilai permintaan KPR FLPP masih tergolong tinggi. Buktinya, kuota KPR FLPP yang dimiliki Bank Sumsel Babel sudah habis sejak Juli 2024. Direktur Utama PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten Tbk Yuddy Renaldi menyebut sampai Juli 2024 telah menyalurkan FLPP sebanyak 4.178 unit rumah. Target FLPP bank ini sebanyak 4.322 unit. Perpanjangan insentif PPN DTP juga berdampak positif. "Dari pengalaman kami, dampak PPN DTP ini memberikan peningkatan bisnis KPR minimal 10%," ujar Executive Vice President Consumer Loan Bank Central Asia (BCA) Welly Yandoko. BTN juga memperkirakan kredit naik 10% di tahun ini.

Pemerintah memberikan insentif bagi masyarakat melalui sektor properti. Hal ini juga menjadi salah satu upaya yang pemerintah lakukan untuk mengangkat konsumsi kelas menengah. Ada dua bentuk bantuan yang akan pemerintah berikan. Pertama, memperpanjang pemberian insentif pajak pertambahan nilai (PPN) ditanggung pemerintah (DTP) sebesar 100% untuk pembelian properti atas bagian dasar pengenaan pajak sampai Rp 2 miliar dari harga jual rumah paling tinggi Rp 5 miliar, hingga Desember 2024. Kedua, menambah kuota rumah subsidi lewat fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) menjadi 200.000 unit di tahun ini dari semula 166.000 unit. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto mengatakan, tambahan kuota ini berlaku mulai September 2024. Harapannya, kebijakan ini bisa menjaga daya beli kelas menengah. Sementara dari catatan KONTAN, sebanyak 22.449 pembeli rumah sudah memanfaatkan insentif PPN DTP perumahan hingga semester I 2024. "Tahun ini, sekitar 40 ribuan kita prediksi akan dimanfaatkan untuk membeli rumah komersial," kata Kepala Badan Kebijakan Fiskal Kemkeu Febrio Kacaribu. Chief Economist The Indonesia Economic Intelligence (IEI) Sunarsip memperkirakan, penjualan rumah tahun ini tumbuh sekitar 5% hingga 10% pada tahun ini, terdorong oleh kebijakan tersebut.

Sinyal pemangkasan suku bunga bank sentral Amerika Serikat (AS), The Fed, mulai mengembuskan angin segar bagi sejumlah emiten properti. Kondisi itu tercermin dari kinerja saham sejumlah emiten properti yang bertengger di zona hijau pada perdagangan Senin kemarin (26/8). Contoh saham PT Suryamas Dutamakmur Tbk (SMDM). Menutup perdagangan awal pekan ini, saham SMDM ditutup di Rp 482, naik 0,42%. Kemarin, saham PANI melejit 1,28% dibanding penutupan hari sebelumnya. Dihitung sejak awal tahun ini, saham PANI sudah melambung 20,92%. Lonjakan saham PANI sejalan dengan realisasi kinerja emiten itu di sepanjang semester I-2024. Dari sisi marketing sales, misalnya, PANI membukukan pra penjualan sebesar Rp 6,08 triliun. 

Selain PANI, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) juga mencatat kenaikan marketing sales 19% secara tahunan menjadi Rp 6,08 triliun di semester I-2024. Ini mencakup 54,77% dari target sepanjang tahun 2024. Analis Kiwoom Sekuritas Vicky Rosalinda mencermati, sentimen positif yang memengaruhi realisasi marketing sales emiten properti di semester pertama tahun ini, antara lain insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% hingga akhir Juni 2024. Research Analyst Phintraco Sekuritas Nurwachidah sepakat, properti masih punya prospek cerah di semester II-2024. Salah satu penopangnya, produk domestik bruto (PDB) Indonesia tumbuh 139 basis poin secara tahunan di kuartal I 2024, naik jadi 5,11% secara tahunan dari 5,04%. Untuk trading saham, Nurwachidah merekomendasi beli BSDE, CTRA, dan SMRA di level Rp 1.300, Rp 1.390 dan Rp 705 per saham. Sedangkan Vicky merekomendasi profit taking untuk SMRA atau hold dengan target di resistance Rp 650-Rp 660.

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) melaju kencang sepanjang paruh pertama tahun ini. Laju pertumbuhannya terus menunjukkan tren kenaikan sejak awal tahun. Namun, kualitas aset KPR perbankan mengalami sedikit penurunan, meski masih di level aman. Data Bank Indonesia (BI) mencatat oustanding KPR per Juni 2024 tumbuh 14,36% secara tahunan, naik dari laju bulan Mei yang tumbuh 14,34% dan dari akhir 2023 yang baru meningkat 12%. Adapun posisi non performing loan (NPL) atau KPR bermasalah per Juni mencapai Rp 18,82 triliun. Rasio NPL KPR ini ada di level 2,49%. Angka tersebut meningkat tipis dari posisi Desember 2023 yang tercatat Rp 17,01 triliun atau sebesar 2,39%. Walau meningkat dari tahun lalu, KPR bermasalah menyusut dari Mei yang jumlahnya sempat tembus Rp 19,12 triliun dengan rasio 2,55%. BTN, penguasa KPR terbesar di Tanah Air, mencatatkan perbaikan rasio NPL properti secara tahunan, tetapi mulai meningkat dibanding akhir tahun lalu. NPL per Juni 2024 ada di level 3,3%, turun dari 3,7% pada Juni 2023 dan naik dari 3,2% pada Desember. 

Rasio NPL kredit properti terbesar BTN berasal dari kredit konstruksi mencapai 24,4%, tapi sudah turun dari 26,3% pada Juni tahun lalu. Direktur Manajemen Risiko BTN Setiyo Wibowo mengungkapkan kualitas kredit BTN secara keseluruhan membaik. Tahun ini, BTN menargetkan rasio NPL di bawah 3%. "NPL tetap terjaga sesuai target," ujarnya, Sabtu (10/8). Adapun BCA tak merinci NPL kredit propertinya. Hanya saja, NPL kredit konsumernya masih terjaga rendah meski naik secara tahunan. Per Juni 2024, NPL konsumer BCA mencapai Rp 3,94 triliun dengan rasio NPL 1,87%, naik dari Rp 2,67 triliun pada Juni 2023 atau dengan rasio 1,5%. Hera F. Haryn, EVP Corporate Communica tion BCA mengatakan, BCA selalu melakukan analisis pengajuan KPR secara pruden demi menjaga kualitas aset. "Kami memanfaatkan analisis data serta pengenalan nasabah secara lebih dekat guna memastikan terjaganya kualitas kredit," ujarnya.

Property Technology (Proptech) merupakan penggunaan teknologi informasi dalam industri properti untuk membantu perusahaan dan individu dalam mencari, menjual, membeli, dan mengelola properti. Teknologi ini membuat proses jual beli dan sewa properti lebih efisien dan efektif. CEO Indonesian Property Watch Ali Tranghanda mengatakan proptech dengan perkembangan teknologi harus dapat menjawab kebutuhan konsumen. Dengan teknologi di sektor properti ini, konsumen dapat memperoleh informasi end-to-end bahkan sampai transaksi. Sementara itu, Founder Viruma Indonesia Paulus Timothy menuturkan bahwa perkembangan teknologi yang sangat pesat berimbas pada semua sektor, termasuk bisnis properti. Para pelaku bisnis properti dituntut untuk dapat lebih memahami kebutuhan konsumen yang menginginkan kecepatan dan kemudahan untuk mengakses dan mendapatkan informasi mengenai proyek properti yang diminatinya. Dalam perkembangannya, brosur dibuat lebih menarik dengan gambar rendering dan pembuatan video animasi yang lebih hidup.

Sejumlah emiten properti memastikan pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) tidak akan banyak mengganggu rencana bisnisnya pada tahun ini. Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) Adrianto P. Adhi mengatakan, depresiasi rupiah tidak memiliki dampak signifi kan bagi kinerja bisnis perusahaan yang fokus menggarap rumah tapak. Menurutnya, pembangunan rumah tapak atau landed house tidak memiliki ketergantungan terhadap bahan baku impor. Kondisi tersebut berbeda dengan sektor apartemen yang membutuhkan sejumlah barang impor, salah satunya elevator. Berdasarkan hal tersebut, Adrianto menyatakan Summarecon sejauh ini tetap menjalankan bisnisnya seperti biasa. Perseroan bahkan tidak memiliki langkah mitigasi khusus guna menghadapi nilai rupiah yang terus melemah. “Bisnis Summarecon terkait dengan nilai tukar itu porsinya sangat sedikit, sehingga kami masih melakukan business as usual, tidak terlalu fokus untuk menyiapkan mitigasi tertentu,” tuturnya. Meski begitu, Adrianto tetap berharap insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) 100% dilanjutkan untuk mendorong kemampuan masyarakat dalam membeli aset properti. Dalam kesempatan terpisah, Direktur Utama PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) Candra Ciputra,menyatakan, pelemahan rupiah memang berisiko menekan daya beli masyarakat terhadap aset properti. Untuk itu, pemerintah diharapkan bertindak cepat mengatasi pelemahan rupiah. Di sisi lain, dia menyatakan pelemahan nilai tukar rupiah tidak akan mengganggu keuangan perusahaan yang diakibatkan oleh pembengkakan bunga surat utang internasional. 

Sebab, mayoritas surat utang CTRA berdenominasi dolar Singapura. Untuk diketahui, nilai tukar rupiah terhadap dolar AS diketahui makin lesu, dan sempat berada di level Rp16.450 per dolar AS pada perdagangan kemarin. Posisi tersebut mencerminkan pelemahan sebesar 20 poin atau 0,12% dibandingkan dengan hari sebelumnya. Sementara itu, sampai dengan kuartal I/2024, CTRA telah membukukan prapenjualan alias marketing sales sebesar Rp3,3 triliun. Perolehan tersebut mengalami penurunan sebesar 4% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Meski menurun, realisasi prapenjualan CTRA telah mencapai 30% dari target yang dibidik sepanjang tahun ini, yakni Rp11,2 triliun. Capaian itu juga melampaui rata-rata historis dalam 5 tahun terakhir yang berada di level 24%. Berdasarkan laporan perusahaan, wilayah Jakarta dan sekitarnya menjadi penyumbang terbesar prapenjualan SMRA dengan persentase 83%. Selain itu, Bandung dan Makassar masing-masing berkontribusi sebesar 7%, sedangkan Karawang 3%.

Insentif PPN yang ditanggung pemerintah atau PPN DTP berdampak positif mendorong pemasaran hunian dan ruko. Pelaku pasar properti berharap pemerintah terus melanjutkan insentif properti tersebut. Relaksasi PPN DTP sebesar 100 % itu akan berakhir Juni 2024. PPN DTP untuk rumah siap huni (ready stock) itu diumumkan pada November 2023 serta ditetapkan dalam peraturan menkeu (PMK) pada 12 Februari 2024. Dalam PMK tersebut, pemerintah memberikan insentif pajak untuk pembelian rumah primer seharga maksimum Rp 5 miliar, dengan besaran PPN yang ditanggung untuk rumah dengan harga hingga Rp 2 miliar. PPN yang ditanggung pemerintah diberikan sebesar 100 % sampai Juni 2024, lalu untuk Juni-Desember 2024 diberikan 50 %.

Presdir Paramount Land, M Nawawi mengatakan, insentif PPN DTP telah mendorong pemasaran unit- unit rumah dan ruko yang siap serah terima (ready stok), baik di proyek Paramount Petals maupun Paramount Gading Serpong di Tangerang. Meski demikian, tidak banyak stok unit yang tersedia untuk program insentif pajak selama empat bulan itu. ”PPN DTP mampu mendorong serapan rumah dan ruko walau jumlah unit ready stock tidak banyak. Yang terpenting, program ini mampu menstimulasi pengembang, penjual, ataupun calon pembeli. Kami berharap program insentif PPN 100 % ini bisa berlanjut tahun depan,” tutur Nawawi, di sela-sela Forwapera Talkshow: ”Dukungan Infrastruktur Kawasan Hunian di Koridor Barat Jakarta,” di Tangerang, Kamis (20/6). (Yoga)