Di tengah turbulensi ekonomi, kenaikan suku bunga KPR tidak hanya meningkatkan beban angsuran masyarakat, tetapi juga memicu pelemahan pasar properti. Mayoritas masyarakat selama ini menggunakan skema KPR ataupun kredit pemilikan apartemen (KPA) dalam pembiayaan perumahan. Survei Harga Properti Residensial BI per Triwulan IV-2023 memperlihatkan skema pembiayaan utama pembelian rumah primer adalah melalui KPR, yakni 75,89 % dari total pembiayaan. Langkah BI menaikkan suku bunga acuannya atau BI Rate sebesar 25 basis poin, yakni dari 6 % menjadi 6,25 % pada April 2024, diyakini sejumlah analis belum berdampak dalam jangka pendek (3-6 bulan mendatang). Namun, bila langkah BI itu diikuti perbankan dengan kenaikan suku bunga kredit, hal itu diprediksi bakal menurunkan minat penyerapan rumah karena biaya pembelian dan cicilan properti bakal lebih tinggi.

Platform Properti Rumah123.com dan 99.co mencatat korelasi pergerakan BI Rate terhadap pertumbuhan KPR/KPA. Saat suku bunga acuan turun, terjadi lonjakan pertumbuhan pemberian KPR/KPA secara tahunan dan saat suku bunga acuan meningkat, pertumbuhan kredit melambat. Tren historis memperlihatkan, terdapat jeda 6-12 bulan setelah suku bunga acuan meningkat, terjadi kenaikan suku bunga KPR/KPA. Kenaikan suku bunga kredit diikuti pertumbuhan pinjaman yang cenderung melambat. Menurut Head of Research Rumah123 Mariska Jaya, di tengah tantangan kondisi perekonomian yang tidak menentu, hadirnya kebijakan insentif dari pemerintah serta program promosi pembelian hunian oleh para pengembang dan perbankan dinilai cukup mampu menjaga geliat permintaan properti.

Masyarakat juga diharapkan dapat lebih bijaksana dalam melakukan perencanaan keuangan untuk membeli property serta lebih jeli membandingkan program KPR dari sejumlah bank. Selain itu, juga jeli memanfaatkan insentif pemerintah ataupun promo dari pengembang agar cicilan pembelian hunian tetap terjangkau. Bagi masyarakat yang sedang mencicil KPR dan menghadapi kenaikan suku bunga mengambang (floating rate), program pindah KPR bisa menjadi opsi. Pemindahan KPR ke bank lain (take over) yang menawarkan promo suku bunga KPR akan meringankan beban angsuran. Meskipun, pemindahan KPR ke bank lain itu juga menimbulkan biaya-biaya seperti halnya pengajuan awal KPR.

Ayunita (37), warga Bogor, menuturkan, ia telah mengalami tiga kali kenaikan suku bunga kredit selama 13 tahun menjadi nasabah KPR pada sebuah bank swasta. Terhadap kenaikan suku bunga KPR itu, ia pun selalu mengajukan keringanan cicilan kepada pihak bank. Tiga kali pengajuan keringanan angsuran tersebut dikabulkan pihak bank. Ia mencontohkan, ketika suku bunga KPR naik dan angsuran bulanannya meningkat dari Rp 2,2 juta menjadi Rp 2,4 juta, pihak bank menyepakati penurunan cicilan menjadi Rp 2,3 juta per bulan. Sewaktu suku bunga KPR kembali naik dan besar angsuran bertambah menjadi Rp 2,7 juta per bulan, ia meminta keringanan sehingga angsuran bulanan dikurangi menjadi Rp 2,5 juta. Demikian pula, ketika angsuran KPR naik lagi menjadi Rp 2,8 juta per bulan, ia berhasil negosiasi dengan pihak bank sehingga angsuran turun menjadi Rp 2,6 juta per bulan. (Yoga)

Keputusan Bank Indonesia (BI) yang menaikkan suku bunga acuan (BI rate) sebanyak 25 basis poin menjadi 6,25%, memicu keresahan banyak pihak terhadap nasib emiten properti dan prospek sahamnya ke depan. Meski, kekhawatiran itu tampaknya tidak beralasan, mengingat kinerja prapenjualan (prasales) emiten properti di kuartal pertama ini menunjukkan hasil yang solid, dengan pertumbuhan 6%, dan mencapai 25% dari panduan di sepanjang tahun 2024. Emiten-emiten properti seperti PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) atau Metland, PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) juga tetap menaruh keyakinan masih bisa menoreh kinerja ciamik hingga akhir tahun. Direktur PT Metropolitan Land Tbk Olivia Surodjo mengakui, kenaikan suku bunga memang akan mempengaruhi daya beli konsumen yang mayoritas enduser atau first home buyer menggunakan kredit kepemilikan rumah (KPR). Pasalnya, kenaikan BI rate bakal langsung terasa pada cicilan bulanan. (Yetede)

Bisnis properti masih melaju di awal 2024. Terlihat dari kinerja emiten properti di kuartal I-2024. PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatat penjualan dan pendapatan usaha Rp 2,31 triliun di kuartal I-2024. Ini naik 8,69% secara tahunan alias year on year (yoy) dari sebelumnya Rp 2,13 triliun. Laba periode berjalan yang dapat diatribusikan ke pemilik entitas induk CTRA tercatat Rp 483,39 miliar di kuartal I 2024, naik 17,08% yoy dari Rp 412,86 miliar. Head of Investor Relation CTRA Aditya Ciputra Sastrawinata mengatakan, pertumbuhan kinerja CTRA didorong kedua segmen bisnis. Yaitu segmen pengembangan properti dan properti investasi. "Meski ada aktivitas pemilihan umum presiden dan bulan puasa," ujarnya kepada KONTAN, Jumat (3/5). PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) juga mencatat kenaikan pendapatan 13,64% menjadi Rp 366,46 miliar di kuartal I-2024. 

Laba yang dapat diatribusikan ke pemilik entitas induk naik 2,35% menjadi Rp 69,77 miliar di kuartal I-2024. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) mencetak lonjakan pendapatan 42,30% menjadi Rp 2,13 triliun di kuartal I-2024. Begitu juga laba ke entitas induk SMRA melesat 62,40% di periode serupa menjadi Rp Rp 441,39. Jemmy Kusnadi, Sekretaris Korporat SMRA menyebut, kenaikan pendapatannya di kuartal I-2024 berasal dari unit usaha property development serta  investment property. Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas, Vicky Rosalinda melihat, emiten properti yang mencatatkan kinerja baik di kuartal I 2024 adalah LPCK, BSDE, ASRI dan CTRA. Sementara yang kurang baik yaitu PANI dan PWON. Senior Investment Information Mirae Asset Sekuritas Indonesia, Muhammad Nafan Aji Gusta meramal kinerja emiten properti masih akan bergantung kebijakan pelonggaran moneter.

Para pengembang properti merasakan manfaat insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang digulirkan sejak 2021 hingga saat ini. Pada 2023, insentif itu juga diakui ikut membantu  pertumbuhan pendapatan para pengembang yang melantai di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan keuangan 76 emiten properti tahun 2023 memperlihatkan bahwa pendapatan mereka tumbuh sekitar 7% dibandingkan dengan setahun sebelumnya, yakni dari Rp91,25 triliun menjadi Rp97,56 triliun. "Insentif pajak itu ikut membantu penjualan kami. Sebenarnya, kehadiran insentif itu membantu konsumen untuk membeli properti," kata Alexander Stefanus Ridwan Suhendra, Presiden Direktur PT Pakuwon Jati menjawab pertanyaan Investor Daily. Menurut Stefanus, pihaknya berharap insentif PPN DTP masih bisa diteruskan oleh pemerintah. "Kami berharap insentif  pajak ini diteruskan karena membantu masyarakat," ujar dia. (Yetede)

Tujuh pengembang properti berburu prapenjualan (marketing sales) Rp28,07 triliun pada 2024. Pundi-pundi pendapatan mereka bersumber dari segmen hunian tapak, apartemen, penjualan lahan hingga bisnis hotel dan mal. Pengembang yang juga emiten properti di Bursa Efek Indonesia (BEI), Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) menjadi developer yang membidik prapenjualan terbesar, yakni Rp 9,5 triliun. Pengembang kota mandiri BSD City, Tangerang, Banten ini mengaku target tersebut tergolong moderat. "Target Rp9,50 triliun merupakan refleksi konservatif yang moderat  apabila dibandingkan dengan pencapaian prapenjualan 2023," kata Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk Hermawan Wijaya. Pada 2023 emiten berkode saham BSDE ini mematok prapenjualan Rp8,80 triliun, namun dalam realisasinya menyentuh Rp 9,5 triliun alias 8% di atas target. Target Rp9,5 triliun itu bagi kami sudah tinggi. Salah satu sumber prapenjualan tersebut dari penjualan tanah sekitar Rp1,5 triliun ke joint venture proyek Hierra," tambah Hermawan. (Yetede)

Astra Land Indonesia (ALI) mengembangkan Latera sebagai klaster pertama di Ammaia Ecoforest, Cikupa, Tangerang, Banten. Klaster Latera yang berdiri diatas lahan seluas 2 hektare (ha) itu kelak berisi 128 rumah tapak. Seluruh hunian di  Lavatera didesain modern dengan elemen-lemen pendukung untuk green dan sustainable living yang tinggi dan jendela besar untuk membantu sirkulasi udara yang baik dan  jendela besar untuk membantu sirkulasi udara  yang baik dan penerangan alami maksimal. "Kami berharap hunian di Ammaia Ecoforest dapat menunjang kehidupan yang dekat dengan alam, aktif, dan sehat dalam memenuhi visi untuk menjadikan hunian sebagai tempat yang tepat untuk membangun keluarga, merayakan kehidupan, dan juga untuk menjalin cerita," kata Demmy Indranugroho, Head of Corporate Communications Astra Land Indonesia dalam keadaan tertulis, baru-baru ini. Dalam mengembangkan Ammaia Ecoforest yang memiliki lahan seluas 50 ha, ALI mengandeng dua developer properti terkemuka ,yakni Astra Properti dan Hongkong Land. (Yetede)

Permintaan rumah tapak segmen premiun di kawasan  Bekasi, Jawa Barat dinilai masih bermunculan pada 2024. Karena itu, Sinar mas Land (SML) menghadirkan The Kaia di proyek Grand Wisata Bekasi, Bekasi, Jawa Barat. Tahap awal, The Kaia menyodorkan klaster pertama bertajuk Yara dengan kapasitas sebanyak 111 unit yang dibanderol mulai Rp 3,8 miliar per unit. "Klaster Yara at The Kaia di Grand Wisata Bekasi mengakomodasi tingginya permintaan masyarakat akan hunian premium dengan exclusive and private neighbourhood," papar CEO Residential Nasional SInar Mas Land, Prasetijo Tanumihardja. Dia menerangkan, setiap rumah di klaster Yara sudah dilengkapi smart home system dimana setiap penghuni dapat memantau setiap sudut rumah dari smartphone. Hunian yang mengusung konsep eco green ini juga dilengkapi dengan smartdoor, IP camera, light switch, dan door monitor. Selain itu, Yara juga menggunakan sistem panel surya yang dapat ,menghemat tagihan listrik dan mengurangi jejak karbon. (Yetede)

Kondisi suku bunga tinggi bakal berefek terhadap permintaan properti. Sehingga, emiten properti dengan portofolio terdiversifikasi lebih disukai di tengah kredit yang akan membebani pembelian rumah ataupun apartemen. Bank Indonesia (BI) telah menaikkan suku bunga acuan menjadi 6,25% pada pertemuan April 2024. BI menyebut kenaikan suku bunga ini untuk memperkuat stabilitas nilai tukar rupiah dari dampak memburuknya risiko global, serta sebagai langkah antisipasi untuk menjaga inflasi. Alhasil, bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) diperkirakan juga bakal meningkat dalam beberapa waktu ke depan. Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas Vicky Rosalinda menilai, suku bunga tinggi merupakan kondisi yang kurang baik bagi emiten properti, bahkan dapat membebani kinerja. 

Hal itu karena kondisi suku bunga tinggi dapat menekan keinginan masyarakat untuk membeli hunian baru. Emiten properti dengan fokus bisnis rumah tapak atau apartemen akan terpukul saat kondisi suku bunga tinggi. Namun untuk emiten properti pusat perbelanjaan tidak begitu berpengaruh karena masyarakat tetap melakukan aktivitas belanja. Dia turut mengantisipasi tantangan emiten properti karena adanya penurunan anggaran rumah subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) di tahun 2024. 

FLPP adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sementara yang menjadi peluang emiten properti tahun ini yaitu insentif dari pemerintah mengenai PPN DTP yang diperpanjang hingga akhir 2024. Di samping itu, pembangunan Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara bakal membuka jalan bagi emiten properti untuk catatkan pertumbuhan kinerja. Analis Sucor Sekuritas Niko Pandowo memperkirakan, kuatnya permintaan perumahan akan terus berlanjut karena adanya lonjakan permintaan di wilayah perkotaan. 

Dengan asumsi rata-rata empat orang per rumah, maka Indonesia menghadapi tambahan permintaan sebesar 1 juta unit rumah per tahun di wilayah perkotaan, di luar dari 12,7 juta Sementara, Analis Ciptadana Sekuritas Asia Yasmin Soulisa menyukai BSDE dan SMRA, PWON karena pertumbuhan pendapatan berulang tahunannya yang solid. Yasmin merekomendasi beli ketiganya dengan target masing-masing Rp 1.370, Rp 940 dan Rp 560 per saham.

Pemerintah mendorong investasi pembangunan kawasan berorientasi transit (TOD) di sepanjang jalur moda raya terpadu. Pembangunan kawasan ini sebagai solusi menekan kemacetan, polusi, serta kebutuhan transportasi keberlanjutan di Jakarta. Kerja sama dengan Pemerintah Jepang diharapkan dapat memacu pertumbuhan investasi. Menhub Budi Karya Sumadi menghadiri acara TOD Investment Forum 2024 di KBRI Tokyo, Jepang, Kamis (25/4). Selama kunjungan kerja hari kedua di Jepang, Menhub didampingi Pj Gubernur DKI Jakarta Heru Budi Hartono, Dubes RI untuk Jepang Heri Akhmadi, dan Dirjen Perkeretaapian Risal Wasal. Forum ini juga dihadiri Parliamentary Vice Minister for MLIT Ishibashi. Dalam keterangan resmi yang didapat Kompas, Jumat (26/4), Heru menyebutkan, Pemprov DKI Jakarta mendukung pembangunan dengan konsep TOD di Jakarta melalui kerja sama Pemerintah Indonesia dengan Pemerintah Jepang.

”Selama 24-25 April 2024, saya mendampingi Menhub RI terkait agenda konsep pembangunan Jakarta ke  depan. Antara lain, pembangunan TOD bersama para investor dari Jepang dan juga tentunya dari dalam negeri yang saat ini sedang berlangsung,” tutur Heru. Ia menyampaikan, kerja sama pembangunan TOD di Jakarta bersama Pemerintah Jepang ini dapat diandalkan dalam pertumbuhan investasi pembangunan di Jakarta. ”Kerja sama ini diawali dengan pembangunan MRT yang didukung Pemerintah Jepang. Saya ucapkan terima kasih kepada Dubes Jepang dan Menhub yang  terus-menerus membangun Jakarta dengan konsep TOD,” ujarnya. (Yoga)

Sempat melaju kencang, laju penjualan sektor properti berisiko kembali masuk ke jalur lambat. Pasalnya, daya serap pasar properti yang dibiayai melalui skema kredit kepemilikan rumah (KPR) rawan makin seret lantaran suku bunga yang berpotensi meninggi seiring keputusan Bank Indonesia (BI) menaikkan BI Rate. Dus, pelaku bisnis properti pun harus bermanuver lebih tajam agar dapat ‘beradaptasi’ dengan dinamika tersebut. Wakil Ketua Umum DPP Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya menuturkan, kenaikan bunga KPR, bakal menggerus margin bisnis para developer properti. Pada saat yang sama, developer properti sudah terbebani dengan volatilitas rupiah yang sempat anjlok ke level Rp16.200 per dolar Amerika Serikat atau level terendah sejak 2020. Menurutnya, beban itu cukup berat karena depresiasi rupiah berdampak langsung pada mahalnya bahan bangunan terutama material impor yang pada gilirannya menstimulasi peningkatan biaya konstruksi. Kekhawatiran yang sama diungkap Di rektur PT Metropolitan Land Tbk. (MTLA) Olivia Surodjo. Dia mengatakan bahwa kenaikan suku bunga acuan BI berpengaruh pada daya beli konsumen, yang sebagian besar adalah end useratau pembeli rumah pertama melalui skema KPR. Padahal, MTLA menargetkan realisasi marketing sales sebesar Rp1,9 triliun.

Dampak kenaikan suku bunga acuan BI kemungkinan menyasar konsumen yang baru mengajukan kredit, Namun, Olivia meyakini bunga KPR masih akan berada di bawah 10%. Hingga kuartal I/2024, MTLA telah membukukan marketing sales Rp438 miliar atau 10,61% year-on-year (YoY) dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang meraih Rp396 miliar. Segmen residensial menjadi penopang dengan kontribusi 70% atau setara Rp307 miliar. Sementara itu, Direktur PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) Harun Hajadi menyatakan tetap optimistis target prapenjualan sepanjang 2024 menembus Rp11,1 triliun, kendati rupiah melemah serta ada potensi kenaikan bunga KPR. Hingga kuartal I/2024, realisasi prapenjualan CTRA mencapai 30% dari target yang dibidik sepanjang tahun ini yakni Rp11,1 triliun. Pencapaian itu juga melampaui rata-rata historis dalam 5 tahun terakhir yang berada di level 24%. Dari perolehan itu, penjualan rumah tapak atau landed house berkontribusi sebesar 80% dari total prapenjualan pada kuartal I/2024. Adapun segmen lainnya seperti ruko menyumbang 17%, sementara apartemen berkontribusi 3%. Adapun, emiten properti milik Agung Sedayu Group yakni PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. (PANI) berupaya melakukan Inovasi dan meluncurkan produk yang sesuai dengan permintaan pasar setelah kenaikan suku bunga acuan BI. Presiden Direktur PANI Sugianto Kusuma atau Aguan menyatakan perseroan harus inovatif guna mencapai target prapenjualan sepanjang 2024 hingga Rp5,5 triliun. Sepanjang kuartal I/2024, realisasi prapenjualan PANI telah mencapai 27% dari target atau tembus Rp1,5 triliun. 

Hingga kuartal I/2024, realisasi prapenjualan CTRA mencapai 30% dari target yang dibidik sepanjang tahun ini yakni Rp11,1 triliun. Pencapaian itu juga melampaui rata-rata historis dalam 5 tahun terakhir yang berada di level 24%. Dari perolehan itu, penjualan rumah tapak atau landed house berkontribusi sebesar 80% dari total prapenjualan pada kuartal I/2024. Adapun segmen lainnya seperti ruko menyumbang 17%, sementara apartemen berkontribusi 3%. Adapun, emiten properti milik Agung Sedayu Group yakni PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. (PANI) berupaya melakukan Inovasi dan meluncurkan produk yang sesuai dengan permintaan pasar setelah kenaikan suku bunga acuan BI. Presiden Direktur PANI Sugianto Kusuma atau Aguan menyatakan perseroan harus inovatif guna mencapai target prapenjualan sepanjang 2024 hingga Rp5,5 triliun. Sepanjang kuartal I/2024, realisasi prapenjualan PANI telah mencapai 27% dari target atau tembus Rp1,5 triliun.

Perihal suku bunga kredit, kalangan bankir menyatakan akan merespons dengan hati-hati kenaikan BI Rate. Direk tur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. (BBTN) Nixon L.P. Napitupulu misalnya, menyatakan perseroan akan berhitung terlebih dahulu. “Enggak bisa semena-mena,” ujarnya. Jika ditelusuri, BBTN telah mengerek suku bunga dasar kredit (SBDK) atas kredit konsumsi khusus pada segmen KPR dari sebelumnya 7,3% per 31 Desember 2023, menjadi 7,4% per 31 Maret 2024. Senior Faculty Lembaga Pengembangan Perbankan Indonesia (LPPI) Amin Nurdin mengatakan kenaikan suku bunga acuan BI bakal menghambat laju pertumbuhan KPR. Menurutnya, perbankan tak punya pilihan lain selain turut mengerek suku bunga kredit. Dia meramal, imbas keputusan BI bakal berdampak pada kenaikan cicilan KPR yang diproyeksi terjadi dalam 3 bulan sampai 6 bulan ke depan sekitar 100 basis poin. Berdasarkan laporan Analisis Uang Beredar BI, kredit properti tetap bertumbuh di level 7,7% secara tahunan (YoY) pada Maret 2024 menjadi Rp1.348,6 triliun. Namun, pertumbuhan kredit properti melambat dibandingkan bulan sebelumnya di level 7,9%.